Verlies van grond door verjaring. Grondeigenaren, wees voorzichtig!

Als advocaat in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen over vastgoed. Ditmaal een blogartikel over verjaring. Wist je dat je het eigendom van een stuk grond kunt verliezen, zonder dat je het doorhebt? Als een ander jouw grond lang genoeg gebruikt kan degene op basis van de wet eigenaar worden van de grond, zonder verdere handelingen of kosten. Er is dus geen koopovereenkomst of vergoeding voor nodig. In deze blog lees je hoe verjaring werkt, wat je kunt doen om dit risico te beperken én hoe je de grond eventueel kunt terugkrijgen via een juridische procedure.

Wat is verjaring?

Verjaring is een manier waarop eigendomsrechten kunnen ontstaan of tenietgaan na verloop van tijd. Dit geldt ook voor onroerend goed zoals grond. Simpel gezegd: als iemand jouw grond gedurende een bepaalde tijd (lees: de vastgestelde verjaringstermijn) gebruikt alsof het zijn eigen grond is, kan die persoon uiteindelijk eigenaar worden.

Belangrijke begrippen: bezit en houderschap

Om verjaring te begrijpen, is het belangrijk om het verschil tussen ‘bezit’ en ‘houderschap’ te kennen. Volgens de wet is bezit het houden van een goed voor zichzelf. Dit bezit kan rechtstreeks zijn (onmiddellijk bezit) of via een derde partij die het goed voor jou houdt (middellijk bezit). Middellijk bezit houdt in dat iemand een goed bezit, maar dat een ander het onder zich heeft. De ander is in dat geval houder. Houderschap is het houden van een goed voor een ander. Bij houderschap zijn er meestal afspraken gemaakt over het goed. Bijvoorbeeld: u spreekt af dat de fiets tijdelijk bij uw kennis staat of sluit een huurovereenkomst voor de grond.

Voorbeeld:

Jouw fiets staat in de garage bij een kennis. Jij hebt dan het bezit over de fiets, maar de kennis heeft het houderschap, omdat de fiets daar ondergebracht is.

Een ander voorbeeld:

Stel, je hebt een stuk grond, wat je zelf gebruikt. Dit is onmiddellijk bezit. Stel nu dat je die grond tijdelijk verhuurt aan een ander; dan ben jij nog steeds de bezitter maar de huurder is houder.

Nagaan wie bezitter en houder van een goed is, is belangrijk omdat alleen bezit – en dus niet houderschap – kan leiden tot eigendomsverkrijging door verjaring. Bij discussies over verjaring zal vaak als verweer het standpunt worden ingenomen dat er sprake is van houderschap.

De verschillende wettelijke verjaringstermijnen

Volgens de wet begint de verjaringstermijn te lopen vanaf het begin van de dag dat het goed in bezit genomen is. In Nederland zijn er twee wettelijke verjaringstermijnen die van belang zijn bij verlies van grondeigendom: 10 jaar en 20 jaar. Welke termijn van toepassing is, hangt af van een aantal factoren. Elk van de twee verjaringstermijnen kent zijn eigen voorwaarden.

Verkrijgende verjaring – 10 jaar

Verkrijgende verjaring (geregeld in artikel 3:99 BW), betekent dat iemand eigenaar kan worden door een goed, zoals grond, 10 jaar lang in bezit te hebben, mits hij daarbij te goeder trouw is. Hij verkrijgt het eigendom van de grond automatisch, zodra voldaan is aan drie wettelijke voorwaarden:

• Bezit:

Bezitten van de grond houdt in dit geval in dat iemand een stuk grond dat van een ander is, gebruikt voor zichzelf. Het enkele betreden van een stuk grond wordt hierbij onvoldoende geacht. Of er sprake is van inbezitneming wordt beoordeeld op grond van de uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting een wilsuiting kan worden afgeleid die wijst op het (gaan) houden voor alleen zichzelf. Overigens is niet vereist dat de eigenaar daadwerkelijk kennis heeft genomen van de bezitsdaden; voldoende is dat het bezit naar buiten toe kenbaar was. Daarnaast geldt het vereiste dat het bezit van de oorspronkelijke bezitter ten gevolge van de machtsuitoefening verloren gaat. Bezit wordt bij onroerende zaken niet snel aangenomen, het moet om ondubbelzinnige bezitsdaden met eigendomspretentie gaan. De uiterlijke feiten moeten zodanig zijn dat ook de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.

• Onafgebroken bezit gedurende 10 jaar:

Volgens de wet is de verjaringstermijn voor verkrijgende verjaring van een stuk grond 10 jaar. Gaat het bezit verloren voordat de termijn is verstreken, dan wordt de termijn gestuit en begint een nieuwe termijn te lopen.

• Goede trouw:

Goede trouw houdt in dat de persoon die de grond in bezit heeft, er redelijkerwijs van uitgaat dat hij ook daadwerkelijk de eigenaar is. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als iemand per ongeluk een stuk grond van een ander bij zijn tuin betrekt en er niet van op de hoogte is dat de grond niet van hem is. De wet stelt strenge eisen aan deze goede trouw. De persoon moet zich als rechthebbende beschouwen en zich in redelijkheid ook als zodanig mogen beschouwen.

Voldoet iemand aan deze voorwaarden en bezit hij de grond gedurende 10 jaar, dan kan hij via verkrijgende verjaring eigenaar worden. Iemand is bezitter te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich als zodanig redelijkerwijze mocht beschouwen.

Bevrijdende verjaring – 20 jaar

Als er geen sprake is van goede trouw, geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Dit wordt bevrijdende verjaring genoemd (art. 3:105 lid 1 juncto 3:306 BW). Bij bevrijdende verjaring gaat het niet om de vraag of iemand te goeder trouw is, maar puur om het verstrijken van de tijd. De wet stelt dat als iemand een stuk grond 20 jaar in bezit heeft en er verder geen andere wettelijke bepalingen van toepassing zijn, hij alsnog eigenaar kan worden. Door de bevrijdende verjaring kan een rechtsvordering tenietgaan. Ten aanzien van een stuk grond betekent dat dat door verloop van tijd het recht om het stuk grond terug te vorderen (revindicatie) tenietgaat.

Om door bevrijdende verjaring eigenaar te worden van een stuk grond, dient er aan de volgende vereisten te zijn voldaan:

• Bezit

Ook hiervoor is vereist dat je een stuk grond in bezit neemt. Het vereiste van goede trouw speelt hier niet. Je kunt dus ook bewust door ‘Landjepik’ eigenaar van een stuk grond worden.

• Dat de oorspronkelijke eigenaar van de grond gedurende 20 jaar het bezit verloren is.

Vereist is dat de rechthebbende het bezit van zijn goed gedurende twintig jaar niet heeft gehad. Degene die 20 jaar nadat de oorspronkelijke eigenaar het bezit over zijn grond is kwijt geraakt deze grond in bezit heeft, wordt op dat moment eigenaar van de grond. Dit ongeacht diens goede of kwade trouw, ongeacht de duur van het bezit en of het bezit onafgebroken is geweest. Hier gaat het dus met name om de vraag wanneer is het bezit gaan lopen en is er tussentijds niet gestuit.

In de wet is bevrijdende verjaring opgenomen als een vangnetbepaling voor situaties waarin de verjaringstermijn van 10 jaar niet van toepassing is. Dit is af te leiden uit de gebruikte tekst, namelijk: ‘Indien de wet niet anders bepaalt, verjaart een rechtsvordering door verloop van twintig jaren.’ De wet bepaalt dus dat de verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring 20 jaar is, en dat bevrijdende verjaring van toepassing is op gevallen waarop geen andere verjaringstermijnen van toepassing zijn.

Voorbeeld:

Iemand neemt jouw stuk grond in bezit. Dit bezit duurt inmiddels 10 jaar. Maar: degene die de grond in bezit heeft genomen, heeft dit NIET te goeder trouw gedaan. Er is dus niet voldaan aan de voorwaarden van verkrijgende verjaring. Doe je niets en loopt deze termijn door tot 20 jaar, dan zal de bevrijdende verjaring een rol gaan spelen. Het vangnet wordt van toepassing en door middel van bevrijdende verjaring kun je alsnog jouw eigendom over het stuk grond verliezen.

Hoe verjaring werkt in de praktijk: voorbeelden en scenario’s

Laten we een voorbeeld bekijken om het duidelijk te maken. Stel, je buurman plaatst per ongeluk een schutting die deels op jouw grond staat. Zonder dat jij het weet, gebruikt hij al jaren een deel van jouw perceel. Als hij deze grond 10 jaar te goeder trouw in bezit heeft (hij dacht bijvoorbeeld dat het zijn grond was), dan kan hij via verkrijgende verjaring eigenaar worden. Maar stel dat hij wist dat het jouw grond was, en hij het toch gebruikte zonder jouw toestemming. In dat geval komt de bevrijdende verjaring na 20 jaar in beeld, en kan hij alsnog eigenaar worden, ook al handelde hij niet te goeder trouw.

Hoe bescherm je jouw eigendom tegen verjaring?

Het is belangrijk om je grond goed in de gaten te houden, zeker als je grote percelen bezit die je niet dagelijks ziet. Hier zijn enkele tips om je eigendom te beschermen:

• Regelmatig controleren: Om te voorkomen dat het eigendom van jouw grond onopgemerkt overgaat op een ander is het belangrijk om te controleren of niemand gebruikmaakt van je grond. Vanaf het moment dat een ander jouw grond in gebruik neemt, bestaat het risico dat je je eigendom over de grond verliest. Vanwege de verjaringstermijn van minimaal 10 jaar, is het aan te raden om bijvoorbeeld elke 5 jaar te controleren of al je grond nog onder je eigen bezit is.
• Zorg voor duidelijke afbakening: Zorg dat je percelen goed zijn afgezet met hekken of duidelijke grensmarkeringen. Dit verkleint de kans dat iemand per ongeluk jouw grond in gebruik neemt.
• Leg afspraken vast in schriftelijke overeenkomsten: Als je toestaat dat iemand tijdelijk gebruikmaakt van jouw grond (bijvoorbeeld voor opslag of tuinuitbreiding), leg dit dan vast in een schriftelijke overeenkomst. Zo voorkom je dat houderschap wordt aangezien voor bezit.
• Laat je goed voorlichten: Daarnaast kan juridisch advies natuurlijk nooit kwaad. Elk geval is anders en hoe het nu precies zit met jouw zaak zal afhangen van de verschillende omstandigheden en factoren die spelen.

Kun je helemaal niets meer doen als je grond door verjaring is overgegaan?

Is jouw grond door verjaring in bezit genomen door iemand anders, en wil je proberen deze terug te krijgen? Dan kan er in sommige gevallen een beroep worden gedaan op de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Bijvoorbeeld als degene die jouw grond heeft ingenomen, dit bewust en met kwade opzet heeft gedaan.

Om succesvol een beroep te doen op onrechtmatige daad moet er aan drie voorwaarden worden voldaan:

• Er moet sprake zijn van een onrechtmatige gedraging: Bijvoorbeeld, als iemand zonder jouw toestemming jouw grond in gebruik neemt.
• Toerekenbaarheid: De persoon die jouw grond heeft ingenomen, moet verantwoordelijk zijn voor die handeling.
• Schade: Er moet sprake zijn van schade aan jouw kant, bijvoorbeeld verlies van eigendom.
• Causaal verband: Er moet een verband zijn tussen de onrechtmatige daad en de geleden schade.

Als je kunt aantonen dat degene die jouw grond in bezit heeft genomen, dit onrechtmatig heeft gedaan, kun je via de rechter eisen dat de grond aan jou wordt teruggegeven en eventueel een schadevergoeding vorderen. Rechtspraak die hierbij relevant is, is een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (Gemeente Heusden). Hierin is bepaald dat bevrijdende verjaring als onrechtmatige daad kan kwalificeren. Het eigendom ontstaat op onrechtmatige wijze als je weet dat de grond van iemand anders is maar je het toch in bezit neemt (bijvoorbeeld door misleiding of kwade trouw). Dit bewijzen kan wel lastig zijn.

Voor het instellen van deze vordering geldt ook een verjaringstermijn – 5 of 20 jaar

Voor onrechtmatige daad geldt een verjaringstermijn van 5 jaar vanaf het moment dat bekend is bij de voormalig eigenaar dat de grond door bevrijdende verjaring is overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Indien de eigenaar niet bekend raakt, geldt een termijn van 20 jaar vanaf het moment van verjaren. Kort en goed, eigenlijk moet degene die een stuk grond wil bemachtigen van een ander er dus na de termijn van 20 jaar nog 5 jaar of 20 jaar bij optellen om helemaal safe te zijn.

Gratis spreekuur bij Pleyt Advocatuur

Is er sprake van verjaring van jouw grond? Of wil je advies over hoe je je eigendomsrechten het beste kunt beschermen? Neem dan gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Mail naar info@pleyt-advocatuur.nl of bel ons op 0413 – 357 311. Je bent nadat je je hebt aangemeld ook van harte welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel. Wij helpen je graag verder met een passend advies en duidelijke uitleg.