De waarschuwingsplicht van aannemers is uitgebreid in de nieuwe Wkb: wat moet je weten?

Als aannemer heb je een belangrijke rol bij de realisatie van bouwprojecten. Een van je verantwoordelijkheden is de waarschuwingsplicht. Deze verplichting houdt in dat je de opdrachtgever moet wijzen op fouten in plannen, tekeningen, bestek of berekeningen. Als advocaat in Veghel schrijf ik regelmatig artikelen over bouwrecht. In dit artikel leg ik je uit wat de waarschuwingsplicht precies inhoudt, waarom het belangrijk is en wat er verandert met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) vanaf 1 januari 2024.

Wat is de waarschuwingsplicht?

In artikel 7:754 Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat de aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. De achterliggende gedachte is dat de opdrachtgever de kans krijgt om maatregelen te nemen om schadelijke gevolgen te voorkomen. Dit betekent echter niet dat de aannemer altijd verplicht is om een oplossing aan te dragen; het gaat erom dat de opdrachtgever wordt gewaarschuwd.

De uitbreiding van de waarschuwingsplicht onder de nieuwe Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkb)

Met de invoering van de Wkb wordt de waarschuwingsplicht uitgebreid. Er wordt een onderdeel toegevoegd aan artikel 7:754 Burgerlijk Wetboek.

“Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”

Aannemers moeten na de inwerkingtreding van deze wet dus schriftelijk en ondubbelzinnig wijzen op de geconstateerde fouten en mogelijke gevolgen voor de nakoming van de overeenkomst (vertraging/meerkosten). Het doel is om de opdrachtgever beter te informeren en beschermen, zodat bouwprojecten veiliger en van hogere kwaliteit zijn.

Wanneer en hoe moet je als aannemer waarschuwen?

Een aannemer is gehouden de opdrachtgever te waarschuwen als hij de fouten kende of behoorde te kennen. Of de aannemer een fout behoorde te ontdekken moet per geval worden beoordeeld, daarbij spelen de volgende factoren een rol:

1.  Deskundigheid van de aannemer: Hoe meer kennis en ervaring een aannemer heeft, hoe groter de kans dat hij een fout zou moeten opmerken. Als een aannemer een specifieke deskundigheid heeft, kan een verdergaande waarschuwingsplicht gelden. Als een aannemer echter ondeskundig is op een bepaald terrein, moet hij een derde inschakelen die wel over de benodigde kennis beschikt. De maatstaf hierbij is wat een redelijk handelende opdrachtnemer zou doen.

2.     Evidentie van de fout: Als een fout duidelijk en voor de hand liggend is, wordt verwacht dat de aannemer deze opmerkt en meldt.

3.  Strekking van de opdracht: De waarschuwingsplicht geldt niet in alle situaties. Als de opdracht een beperkte strekking heeft en de aannemer dus niet alle aspecten van het werk hoeft te controleren, is er geen sprake van een onderzoeksplicht. Een aannemer hoeft niet proactief op zoek te gaan naar fouten buiten zijn opdracht.

4.     Bouwbesluit en veiligheid: Een belangrijke algemene regel is dat de aannemer moet waarschuwen als het uit te voeren werk niet voldoet aan het Bouwbesluit. Als een werk onveilig is volgens het Bouwbesluit, mag de aannemer het weigeren uit te voeren. Dit voorkomt dat de aannemer door derden aansprakelijk wordt gesteld voor onveilige bouwpraktijken. Bij het afsluiten van een GIW Woningborgcontract garandeert de aannemer dat het werk voldoet aan het Bouwbesluit.

Hoe duidelijk de waarschuwing moet zijn, hangt af van de opdrachtgever. Bij een consument moet de aannemer explicieter waarschuwen dan bij een professionele opdrachtgever. De communicatie moet altijd schriftelijk en ondubbelzinnig zijn om misverstanden te voorkomen en om te voldoen aan de eisen van de Wkb.

Gevolgen van het schenden van de waarschuwingsplicht

Als een aannemer de waarschuwingsplicht schendt, kan de opdrachtgever een beroep doen op deze normschending. Dit leidt in beginsel tot aansprakelijkheid van de aannemer. Door de aannemer kan er in sommige gevallen nog een beroep worden gedaan op eigen schuld van de (deskundige) opdrachtgever, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Op grond daarvan kan een rechter/arbiter een deel van de schade voor rekening van de opdrachtgever laten komen.

Heb je vragen over de waarschuwingsplicht of andere juridische vragen in de bouw? Bij Pleyt Advocatuur staan we klaar om aannemers te adviseren en ondersteunen bij het naleven van hun waarschuwingsplicht en andere juridische verplichtingen. Neem contact op met Pleyt Advocatuur door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 –357 311. Ook ben je na aanmelden welkom tijdens het gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel. We helpen je graag verder!