Vastgoed en verborgen gebreken

Het kopen van vastgoed is een belangrijke investering. Helaas kunnen verborgen gebreken pas na de koop aan het licht komen en onverwachte kosten en problemen veroorzaken. Als vastgoed advocaat in Veghel schrijf ik regelmatig juridische blogartikelen. In dit artikel ontdek je wat verborgen gebreken precies zijn, wie er aansprakelijk is en hoe je jezelf kunt beschermen. Lees verder voor handige tips en inzichten die je helpen om goed voorbereid een vastgoedtransactie aan te gaan.

Inleiding

Stel je koopt vastgoed, maar na de overdracht worden ineens gebreken aan het pand ontdekt. Wie is dan aansprakelijk voor dit gebrek? Hier ontstaan vaak geschillen over. De grote vraag hierbij is of het een zichtbaar gebrek of een verborgen gebrek betreft.

Let op: dit is in te allen tijde afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Wat zijn verborgen gebreken?

Een verborgen gebrek houdt kort gezegd in dat er een gebrek is, wat voor of tijdens de koop niet is opgevallen. Het gebrek zit letterlijk verborgen. Dit houdt echter niet in dat alles wat je niet ziet tijdens een simpel rondje door het pand, een verborgen gebrek is.

Het verschil tussen zichtbare en verborgen gebreken

Een belangrijk onderscheid bij vastgoedgebreken is het verschil tussen zichtbare en verborgen gebreken. Zichtbare gebreken zijn al bekend of waarneembaar voor de koop. Verborgen gebreken worden pas na de overdracht ontdekt en waren bij een normale inspectie niet zichtbaar.

De vraag of er een gebrek is aan een pand, is doorgaans niet al te lastig om te beantwoorden. De vraag is vervolgens of het een zichtbaar of verborgen gebrek is. Het verschil tussen een verborgen gebrek en een zichtbaar gebrek zit hem in het moment van ontdekken. Is het gebrek bekend vóór de verkoop dan zal het al gauw bestempeld worden als zichtbaar gebrek. Wanneer het gebrek pas wordt ontdekt na de verkoop zal het worden aangemerkt als verborgen gebrek, omdat het dus verborgen bleek te zitten.

Verantwoordelijkheden: onderzoeksplicht vs. mededelingsplicht

Bij vastgoedtransacties spelen zowel de koper als de verkoper een belangrijke rol:

• Koper (onderzoeksplicht)

Als koper heb je namelijk een onderzoeksplicht: je moet bij twijfel actief onderzoek doen naar mogelijke gebreken. De koper heeft een zogenaamde onderzoeksplicht. Dit houdt in dat zodra er reden is tot twijfel, dus als er een (klein) vermoeden van een gebrek is, dat er onderzoek gedaan moet worden naar dat eventuele gebrek. Ook dient de koper de staat van het pand te onderzoeken. Dit heeft ermee te maken dat de staat van het pand wat kan zeggen over de verwachtingen die de koper mag hebben van het pand. Van een nieuw pand mag je bijvoorbeeld meer verwachten dan van een pand dat al 100 jaar oud is.

Tip: Een onafhankelijk bouwkundig onderzoek kan helpen om te voldoen aan je onderzoeksplicht en biedt meer zekerheid.

• Verkoper (mededelingsplicht)

Waar de koper een onderzoeksplicht heeft, heeft de verkoper een mededelingsplicht. Dit houdt in dat de verkoper alles wat hij weet over het pand dient te melden. Laat hij zijn mededelingsplicht na, dan is hij aansprakelijk voor de schade van de verborgen gebreken die ontdekt worden.

Voorbeelden van verborgen gebreken en verschillen met zichtbare gebreken

Voorbeelden van verborgen gebreken zijn problemen met de constructie van het pand of problemen met de elektriciteit. Denk hierbij aan draagmuren of -balken die beschadigd o.i.d. zijn, waardoor de stevigheid van het gebouw niet langer zeker is. Ook vochtschade die niet direct zichtbaar is, valt onder verborgen gebreken. Problemen met de fundering, al dan niet samenhangend met scheuren in muren, kunnen ook vallen onder verborgen gebreken. Asbest, boktor en/of houtworm kunnen ook zeker in de categorie verborgen gebreken vallen. In principe kunnen alle gebreken aan een pand, dus alles wat niet voldoet aan de redelijke verwachtingen, verborgen gebreken zijn.

• Constructieproblemen, zoals beschadigde draagmuren of balken.
• Verborgen vochtschade, bijvoorbeeld door lekkages die niet direct zichtbaar zijn.
• Problemen met de fundering, zoals verzakkingen of scheuren in muren.
• Aanwezigheid van schadelijke stoffen zoals asbest.
• Ongedierte, zoals houtworm of boktor, die de structurele integriteit aantasten.

Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Als de verkoper essentiële informatie heeft achtergehouden, kan deze aansprakelijk worden gesteld voor de schade. Ook als er een schriftelijke garantie is afgegeven dat er geen problemen zijn met bijvoorbeeld asbest of vochtschade, ligt de aansprakelijkheid bij de verkoper. Ook wanneer de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, is de kans groot dat de verkoper aansprakelijk gesteld kan worden voor de schade. Heeft de koper echter nagelaten om aan zijn onderzoeksplicht te voldaan, dan loopt hij zelf het risico dat de schade niet op een ander verhaald kan worden, maar dat de koper de schade zelf zal moeten dragen. Dit heeft ermee te maken dat door het nalaten van de onderzoeksplicht de verkoper zou kunnen stellen dat de koper het gebrek had kunnen en moeten ontdekken. 

Bij deze situaties is het verstandig om juridisch advies in te winnen bij een advocaat vastgoed. Een vastgoedadvocaat kan je helpen om je rechten te begrijpen en de juiste stappen te zetten. 

De aansprakelijkheid hangt dus af van verschillende factoren:

• Heeft de verkoper een garantie gegeven over de staat van het pand?
• Heeft de koper zijn onderzoeksplicht voldoende uitgevoerd?
• Is het gebrek dusdanig ernstig dat het normaal gebruik van het pand belemmert?

Hoe kun je je beschermen tegen verborgen gebreken?

Wil je voorkomen dat je na de koop met onverwachte kosten wordt geconfronteerd? Volg dan deze stappen:

1. Inspecteer het pand: Ondernemers kunnen zich beschermen door voor de koop van een pand goed te inspecteren op gebreken. In geval van twijfel zal onderzoek gedaan moeten worden naar het eventuele gebrek, zodat de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Op die manier kan hij als op een later moment toch gebreken ontdekt worden, met meer slagingskans de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade.

2. Voer een bouwkundige keuring uit: Schakel een onafhankelijk expert in om het pand grondig te inspecteren. Voor veel zekerheid is het aan te raden om het pand onafhankelijk te laten keuren, inspecteren of onderzoeken door een derde, zodat de meeste gebreken aan het licht zullen komen en op die manier wordt tevens meer dan voldoende voldaan aan de op de koper rustende onderzoeksplicht.

3. Stel gerichte vragen aan de verkoper: Ook is het aan te raden om aan de verkoper veel vragen te stellen over de staat en het voormalig gebruik van het pand. Op die manier weet je als koper waar je op moet letten tijdens de inspectie van het pand. Informeer naar eerdere schade, renovaties en potentiële risico’s.
4. Laat belangrijke afspraken vastleggen: Zet eventuele garanties en verklaringen over de staat van het pand op papier.
5. Raadpleeg een jurist of advocaat: Verder is het altijd aan te raden om juridisch advies in te winnen bij twijfel of vragen ten aanzien van verborgen gebreken. Elk geval is anders en hoe het nu precies zit met uw zaak zal afhangen van de verschillende omstandigheden en factoren die spelen. Twijfel je over je rechten of plichten? Een gespecialiseerd juridisch adviseur kan je informeren en begeleiden. Een advocaat koop kan je hierin gericht ondersteunen.

Wat kun je doen bij ontdekking van verborgen gebreken?

Ontdek je na de aankoop een verborgen gebrek? Dan heb je mogelijk recht op:

• Schadevergoeding: Wanneer de koper na de verkoop toch nog een gebrek ontdekt, en indien hij heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht zou hij de verkoper aansprakelijk kunnen stellen voor de schade (de kosten om het gebrek te herstellen).
• Ontbinding van de koopovereenkomst: In sommige gevallen is een verborgen gebrek zo ernstig, dat ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd zou kunnen worden.

Belangrijk: Schakel op tijd juridische hulp in, want er gelden wettelijke termijnen voor het melden van gebreken. Een ervaren advocaat vastgoed kan je hierbij ondersteunen.

Conclusie: voorkom verrassingen met goede voorbereiding

Verborgen gebreken kunnen een aanzienlijke impact hebben op je vastgoedtransactie. Door goed onderzoek te doen, duidelijke afspraken te maken en juridische hulp in te schakelen wanneer nodig, verklein je de kans op vervelende verrassingen.

Heb je vragen over verborgen gebreken of ben je verwikkeld in een geschil? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Pleyt Advocatuur door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Je bent na aanmelding ook van harte welkom tijdens ons gratis spreekuur in Veghel.

Pleyt Advocatuur – Jouw juridische partner in vastgoedvraagstukken.

Wij zijn hét advocatenkantoor in Veghel, gespecialiseerd in vastgoedkwesties en koopovereenkomsten. Neem contact met ons op voor deskundige hulp bij je vastgoedvraagstukken.