Retentierecht in de vastgoedpraktijk: een krachtig drukmiddel voor aannemers en verhuurders

Als advocaat vastgoed in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen met handige tips. Ditmaal een artikel om jullie te wijzen op de mogelijkheden van het retentierecht. Het retentierecht is een krachtig juridisch instrument dat vaak wordt ingezet in de vastgoedpraktijk. Het biedt schuldeisers – zoals aannemers en verhuurders – de mogelijkheid om een zaak onder zich te houden totdat een openstaande vordering is voldaan. Dit kan een belangrijk pressiemiddel zijn om betaling af te dwingen. In deze blog bespreek ik wat het retentierecht inhoudt, hoe het werkt in de praktijk en waar u als vastgoedeigenaar, aannemer of verhuurder rekening mee moet houden.

Wat is retentierecht?

Het retentierecht is geregeld in artikel 3:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit recht stelt een schuldeiser in staat om een zaak onder zich te houden totdat de schuldenaar zijn verplichtingen nakomt. Het wordt vooral toegepast in situaties waarin er sprake is van betalingsachterstanden. Denk aan een aannemer die werk heeft verricht aan een pand, maar niet betaald krijgt, of een verhuurder die met een huurder te maken heeft die openstaande huur heeft.

Wanneer kan retentierecht worden ingeroepen?

Het retentierecht kan niet zomaar worden ingezet. Er zijn een aantal voorwaarden waaraan moet worden voldaan:

1. Er moet sprake zijn van een opeisbare vordering: De schuldeiser moet recht hebben op betaling voor geleverde diensten of goederen.
2. De schuldeiser moet feitelijke macht over de zaak hebben: Dit betekent dat de schuldeiser daadwerkelijk het goed onder zich moet houden. Bijvoorbeeld een aannemer die de bouwplaats nog in beheer heeft.
3. Er moet voldoende samenhang zijn tussen de vordering en de zaak: Het werk dat is uitgevoerd of de dienst die is geleverd, moet direct betrekking hebben op het betreffende goed.

In de vastgoedsector betekent dit bijvoorbeeld dat een aannemer retentierecht kan uitoefenen op een gebouw waaraan hij werkzaamheden heeft verricht. Zolang de facturen niet zijn betaald, kan hij de oplevering weigeren.

Retentierecht in de praktijk: veelvoorkomende situaties

Het retentierecht komt in de vastgoedpraktijk regelmatig voor. Enkele voorbeelden zijn:

1. Retentierecht bij aannemers en bouwbedrijven

Een veelvoorkomende toepassing van retentierecht is in de bouwsector. Stel dat een aannemer een woning renoveert, maar de opdrachtgever weigert de laatste termijn te betalen. In dat geval kan de aannemer het retentierecht inroepen en weigeren de bouwplaats te verlaten of de sleutels over te dragen.

Belangrijk om te weten: een aannemer kan het retentierecht zelfs uitoefenen tegenover derden, zoals de eigenaar van het pand, zolang hij aannemelijk kan maken dat zijn vordering rechtsgeldig is.

2. Retentierecht bij verhuurders

Ook verhuurders kunnen onder bepaalde voorwaarden gebruik maken van het retentierecht. Stel dat een huurder vertrekt zonder de laatste huurtermijnen te betalen, maar zijn inboedel nog in het gehuurde achterlaat. De verhuurder kan dan het retentierecht inroepen en de inboedel onder zich houden totdat de huurachterstand is voldaan.

Let op: het retentierecht biedt geen recht om goederen zomaar te verkopen. De schuldeiser mag de spullen vasthouden, maar niet eigenmachtig te gelde maken. Daarvoor is een gerechtelijke procedure nodig.

3. Retentierecht bij projectontwikkeling

In grotere vastgoedprojecten kan het retentierecht ook een rol spelen. Bijvoorbeeld wanneer een onderaannemer werkzaamheden uitvoert en niet wordt betaald door de hoofdaannemer. De onderaannemer kan in sommige gevallen retentierecht uitoefenen op het project totdat zijn vordering is voldaan.

Hoe kan een schuldeiser retentierecht afdwingen?

Het retentierecht werkt vooral als een psychologisch en juridisch drukmiddel. Een schuldenaar kan worden gedwongen om te betalen omdat hij anders niet over zijn eigendom kan beschikken. Maar er zijn aanvullende stappen die een schuldeiser kan ondernemen:

• Aan de rechter een verklaring van recht vragen: Dit bevestigt dat het retentierecht terecht wordt ingeroepen.
• Beslag laten leggen op het betreffende goed: In sommige gevallen kan dit nodig zijn om de feitelijke macht te behouden.
• Publicatie in het Kadaster: Bij onroerend goed kan de schuldeiser een retentierecht laten inschrijven in het Kadaster. Hierdoor wordt het recht ook tegen derden ingeroepen.

Beperkingen en risico’s van retentierecht

Hoewel het retentierecht een sterk middel is, kent het ook beperkingen en risico’s:

• Er mag geen misbruik van recht worden gemaakt: De uitoefening van het retentierecht moet redelijk en proportioneel zijn.
• Derden kunnen benadeeld worden: Bijvoorbeeld als een aannemer retentierecht uitoefent op een pand dat inmiddels is verkocht.
• Een schuldenaar kan naar de rechter stappen: Als een schuldenaar vindt dat het retentierecht onterecht wordt ingeroepen, kan hij een kort geding aanspannen om opheffing te eisen.

Conclusie: retentierecht als effectief drukmiddel in vastgoed

Voor aannemers, verhuurders en vastgoedeigenaren kan het retentierecht een krachtig middel zijn om betaling af te dwingen. Het biedt de mogelijkheid om een zaak onder zich te houden totdat een schuldenaar voldoet aan zijn verplichtingen. Wel is het van groot belang om de regels goed na te leven en juridische valkuilen te vermijden.

Heeft u te maken met een situatie waarin retentierecht een rol speelt? Of twijfelt u over de juiste juridische aanpak? Pleyt Advocatuur in Veghel is gespecialiseerd in vastgoedrecht en helpt u graag verder. Neem vrijblijvend contact met ons op voor juridisch advies op maat door te bellen naar 0413 357 311 of te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl. Na aanmelding bent u ook van harte welkom op het gratis spreekuur op maandagen van 17 tot 18.30 uur.