Is de aanwezigheid van asbest een gebrek aan het gehuurde?

Asbest was ooit een veelgebruikt bouwmateriaal vanwege zijn isolerende eigenschappen. Tegenwoordig staat het bekend om de gezondheidsrisico’s en juridische gevolgen. Voor huurders en verhuurders in Veghel en Meierijstad is het daarom cruciaal te weten: vormt de aanwezigheid van asbest in een pand een gebrek in de zin van het huurrecht?

Juridisch uitgangspunt

Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is sprake van een gebrek wanneer het gehuurde een eigenschap mist die voor normaal gebruik noodzakelijk is en dit niet aan de huurder is toe te rekenen. Asbest kan zo’n gebrek zijn, afhankelijk van het soort asbest, de locatie, en de mate waarin het risico’s voor het huurgenot oplevert.

Relevante regelgeving

Sinds 1 juli 1993 is het verboden om asbest of asbesthoudende toepassingen toe te passen of te bewerken, zoals vastgelegd in artikel 4 van het Productiebesluit asbest. Vanaf 1 januari 2025 geldt een verbod op asbestdaken. Bij renovatie of sloop is een asbestinventarisatie verplicht volgens het Bouwbesluit 2012 en het Asbestverwijderingsbesluit. Verhuurders van oudere panden dienen hier tijdig op te anticiperen.

Woonruimte vs. bedrijfsruimte

Voor woonruimte geldt dat de huurder mag uitgaan van een veilige, gezonde woning. De onderzoeksplicht rust grotendeels op de verhuurder. Voor bedrijfsruimte bestaat meer contractuele vrijheid, maar de verhuurder blijft op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk voor gebreken die hij kende of had moeten kennen bij aanvang van de huur.

Soorten asbest en risico’s

Hechtgebonden asbest, zoals in dakplaten, vormt meestal geen direct gevaar zolang het onbeschadigd blijft. Niet-hechtgebonden asbest, zoals spuitasbest of amosiet, laat gemakkelijk vezels los en vormt wél een ernstig risico. Dit soort asbest leidt vrijwel altijd tot een juridisch gebrek.

Jurisprudentie: wat zeggen rechters?

• Rechtbank Dordrecht, 10 februari 2005 – ECLI:NL:RBDOR:2005:AS7582
  De rechter oordeelde dat de aanwezigheid van spuitasbest in een pand uit 1971 een gebrek vormde. De verhuurder had dit moeten weten op basis van de bouwperiode.

• Gerechtshof Amsterdam, 19 augustus 2008 – ECLI:NL:GHAMS:2008:BG1979
  Het hof vond dat pas sprake was van een gebrek als asbestvezels daadwerkelijk vrijkwamen en de gezondheid bedreigden. De loutere aanwezigheid was volgens hen onvoldoende.

• Hoge Raad, 3 september 2010 – ECLI:NL:HR:2010:BM3980
  De Hoge Raad verwierp het oordeel van het hof en stelde dat ook een latent risico – zoals de mogelijkheid dat gevaarlijke asbest vrijkomt bij normaal gebruik – voldoende is om van een gebrek te spreken.

Praktijkvoorbeeld uit Veghel

Een ondernemer huurt een bedrijfsruimte op industrieterrein Doornhoek in Veghel. Tijdens installatiewerkzaamheden worden plafondplaten met losgebonden asbest ontdekt. De verhuurder verweert zich met het argument dat het pand bij aanvang van de huur aan alle eisen voldeed. Toch oordeelt de rechter dat de aanwezigheid van het risicovolle asbest een gebrek oplevert. De huurder krijgt recht op schadevergoeding én tijdelijke huurkorting.

Wat te doen bij vermoeden van asbest?

Voor huurders geldt: informeer expliciet naar de aanwezigheid van asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst. Laat bij twijfel een inventarisatie uitvoeren en leg klachten direct schriftelijk vast. Wordt het huurgenot beperkt, dan kan herstel of huurprijsvermindering worden gevorderd.

Verhuurders doen er goed aan om een professioneel asbestonderzoek uit te voeren bij panden van vóór 1993. Transparantie is essentieel: informeer huurders proactief en neem asbestclausules op in de huurovereenkomst. Volg bovendien verplichtingen uit het Bouwbesluit en het Productiebesluit strikt op.

Veelgestelde vragen

Is elke vorm van asbest een gebrek?
Nee, pas als het risico’s oplevert voor gezondheid of huurgenot, zoals bij niet-hechtgebonden asbest.

Mag ik verbouwen als huurder bij aanwezigheid van asbest?
Niet zonder professioneel onderzoek. Alleen gecertificeerde bedrijven mogen asbest verwijderen.

Wat als de verhuurder niets zegt over asbest?
Als hij het wist of had moeten weten, is hij aansprakelijk. Zie o.a. het arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010.

Conclusie

Asbest kan een juridisch gebrek zijn als het huurgenot beperkt of risico’s voor de gezondheid oplevert. De rechtspraak toont aan dat ook latente risico’s, zoals de mogelijkheid tot vrijkomen van vezels, zwaar wegen. Duidelijke communicatie en juridisch advies zijn essentieel voor zowel huurders als verhuurders.

Twijfelt u over de aanwezigheid van asbest in uw huurpand? Neem contact op met Pleyt Advocatuur, specialist in huurrecht in Veghel en Meierijstad.