Erfdienstbaarheden: juridische risico’s en praktijkvoorbeelden 

Juridische basis van erfdienstbaarheden in het Burgerlijk Wetboek

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een onroerend goed, het dienende erf, ten behoeve van een ander onroerend goed, het heersende erf. Het klassieke voorbeeld is het recht van overpad, waarbij de eigenaar van het heersende erf gebruik mag maken van het pad op het dienende erf om zijn eigen perceel te bereiken. Dit kan een aanzienlijke beperking vormen op het vrije gebruik van het perceel waarop de erfdienstbaarheid rust. De wettelijke regeling hiervan is vastgelegd in artikel 5:70 BW.

Soorten erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden worden in de praktijk in verschillende vormen aangetroffen. De meest voorkomende zijn:

1. Recht van overpad: het recht om over het perceel van een ander te lopen of rijden om toegang te krijgen tot het eigen erf.

2. Recht van uitweg: vergelijkbaar met het recht van overpad, maar vaak ruimer en omvat ook het recht om bijvoorbeeld goederen aan- of af te voeren.

3. Recht van goot of afvoer: het recht om regenwater of afvalwater af te voeren over het perceel van de ander.

4. Recht van uitzicht of licht: een recht dat voorkomt dat de eigenaar van het dienende erf bouwwerken plaatst die het uitzicht of de lichtinval van het heersende erf belemmeren.

5. Recht op beplanting of bomen dichtbij de erfgrens: hoewel zeldzamer, kan een erfdienstbaarheid ook beplanting toestaan op plaatsen waar dit normaal niet zou mogen.

6. Recht op het plaatsen van leidingen of kabels: het recht om onder of over andermans perceel leidingen of kabels te laten lopen.

Deze rechten worden vaak gevestigd in situaties waar percelen zijn opgesplitst, herontwikkeld of waar historische gebruiken zijn geformaliseerd. Elk type erfdienstbaarheid kan aanzienlijke beperkingen opleveren voor de eigenaar van het dienende erf en moet daarom altijd zorgvuldig onderzocht worden bij aan- of verkoop.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheden kunnen op twee manieren ontstaan:

– Door vestiging: via een notariële akte, ingeschreven in het openbare register. De erfdienstbaarheid wordt dan onderdeel van de akte van levering. Bij verkoop blijft het recht bestaan voor de nieuwe eigenaar van het heersende erf.

– Door verjaring: bijvoorbeeld wanneer iemand gedurende langere tijd zonder onderbreking een pad over andermans erf gebruikt. Wanneer de wettelijke voorwaarden zijn vervuld, kan sprake zijn van verkrijgende of bevrijdende verjaring. Meer over de juridische voorwaarden en toepassing van verjaring leest u in het uitgebreide artikel over verjaring op de website van Pleyt Advocatuur.

Hoe wordt een erfdienstbaarheid beëindigd?

Beëindiging kan:

– Door een schriftelijke overeenkomst tussen partijen, vastgelegd door de notaris

– Door een gerechtelijke procedure, bijvoorbeeld wegens onvoorziene omstandigheden of het wegvallen van het belang.

Voorbeeld uit de praktijk in Veghel: verzwijging bij bedrijfspand

Pleyt Advocatuur behandelde recent een zaak waarin een ondernemer in Veghel een bedrijfspand kocht. Na overdracht en herontwikkeling van het terrein bleek dat er een bestaand recht van overpad rustte op het perceel. Deze erfdienstbaarheid was niet gemeld in het verkoopproces, noch in de koopovereenkomst of de bijbehorende documentatie.

Volgens artikel 7:15 BW rust op de verkoper een verplichting om bijzondere lasten en beperkingen die niet uitdrukkelijk zijn aanvaard door de koper, actief te melden. Deze mededelingsplicht is essentieel in het kader van rechtszekerheid. De koper mag ervan uitgaan dat het verkochte object vrij is van onbekende rechten van derden, tenzij anders is overeengekomen.

In de genoemde zaak hebben wij succesvol betoogd dat sprake was van schending van de mededelingsplicht. Er is namens de koper een vordering ingesteld op grond van wanprestatie, met als doel vergoeding van de schade die voortvloeide uit de waardevermindering van het pand. Deze schade werd onderbouwd met een taxatierapport van een registertaxateur. Daarnaast werden ook juridische kosten, kosten voor herinrichting van het terrein en tijdelijke omzetderving als gevolg van de beperkte toegankelijkheid meegenomen in de schadevergoeding. Uiteindelijk is een buitengerechtelijke regeling getroffen waarbij onze cliënt werd gecompenseerd voor het waardeverlies en bijkomende kosten.

Deze casus toont aan dat het verzaken van de mededelingsplicht door een verkoper verstrekkende gevolgen kan hebben. Voor kopers is het eveneens van belang om zorgvuldig onderzoek te doen naar het object van koop, maar dit ontslaat de verkoper niet van zijn verplichting tot openheid over relevante juridische beperkingen.

Relevante rechtspraak

Rechtbank Rotterdam, 8 juli 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:5181): geschil over een tegelpad tussen woningen. Was er sprake van een recht van overpad?

Rechtbank Midden-Nederland, 1 november 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:5558): eiser vordert gebruik van een recht van weg vanaf het heersende erf over het dienende erf. De rechter bevestigt het bestaan van de erfdienstbaarheid.

Wat kunt u doen bij twijfel over een erfdienstbaarheid?

Om te bepalen of een perceel is belast met een erfdienstbaarheid, zijn verschillende bronnen beschikbaar. De belangrijkste is de notariële leveringsakte, waarin bestaande erfdienstbaarheden in beginsel zijn opgenomen. Staat hierin niets vermeld, dan is het verstandig aanvullend juridisch advies in te winnen om eventuele niet-geregistreerde rechten te achterhalen. Daarnaast biedt het Kadaster inzage in de openbare registers waarin erfdienstbaarheden zijn ingeschreven. Bij twijfel kan een aanvullende verklaring worden gevraagd van verkopers, buren of vorige eigenaren. In sommige gevallen kan het nodig zijn een erfgrensinspectie te laten uitvoeren.

Vooral bij aankoop van oudere panden of terreinen in stedelijke gebieden, zoals in Veghel, Uden, Erp, Sint-Oedenrode, Mariaheide, Eerde of Zijtaart, is het raadzaam vooraf juridisch onderzoek te doen. Hiermee kunnen latere verrassingen worden voorkomen en kan helderheid worden verkregen over de gebruiksmogelijkheden van het perceel.

Veelgestelde juridische vragen over erfdienstbaarheden

Kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring?

Ja, wanneer het gebruik gedurende twintig jaar onafgebroken, openbaar en op een wijze die bezit impliceert is uitgeoefend, kan een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan. Dit geldt met name bij situaties waarin geen schriftelijke regeling bestaat, maar het gebruik wel lange tijd gedoogd of stilzwijgend geaccepteerd is. 

Mag een eigenaar het gebruik van een recht van overpad beperken?

De eigenaar van het dienende erf mag het gebruik van het recht van overpad niet zodanig beperken dat het recht illusoir wordt. Fysieke belemmeringen, zoals het plaatsen van een hek of afsluitboom, zijn slechts toegestaan als het recht daardoor niet substantieel wordt aangetast. Overleg met de gerechtigde en eventueel juridisch advies zijn essentieel om escalatie te voorkomen.

Kan een erfdienstbaarheid worden opgeheven?

Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven als deze overbodig is geworden, bijvoorbeeld wanneer het heersende erf inmiddels een eigen uitweg heeft. Opheffing vereist in beginsel medewerking van beide partijen of een gerechtelijke procedure, waarbij de rechter beoordeelt of het voortbestaan van het recht nog gerechtvaardigd is.

Juridische hulp bij erfdienstbaarheden in Veghel en omgeving

Erfdienstbaarheden kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor het gebruik, de waarde en de verkoopbaarheid van vastgoed. Voor ondernemers en vastgoedbeleggers in Veghel, Uden, Erp, Sint-Oedenrode, Mariaheide, Eerde, Zijtaart en omgeving is het daarom van cruciaal belang om deze rechten tijdig en grondig te laten onderzoeken alvorens tot aankoop of ontwikkeling over te gaan. Het is daarom van belang om bij aankoop, verkoop of herontwikkeling van onroerend goed in deze regio tijdig juridisch advies in te winnen. Pleyt Advocatuur beschikt over ruime ervaring in het vastgoedrecht en begeleidt u bij geschillen, due diligence-onderzoek en contractvorming.

Lees ook onze artikelen over koopovereenkomsten en bouwgeschillen voor aanvullende informatie over juridische risico’s bij vastgoed.

Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Ook bent u na aanmelden welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel, iedere maandag van 17.00 tot 18.30 uur.