Wat houdt de Wet betaalbare huur in?

De nieuwe regels raken het middenhuursegment (met een huurprijs tussen de € 752,33 en € 1.021,- per maand) en zowel bestaande bouw als nieuwbouw. De wet is ingevoerd om:

• huurders beter te beschermen
• verhuurders te stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen
• nieuwbouwinvesteringen aantrekkelijker te maken
• en met name om huurprijzen in de vrije sector betaalbaar te houden.

Voorheen waren verhuurders in dit segment vrij om een huurprijs bepalen, maar vanaf nu geldt er een maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat puntensysteem werd voorheen alleen gebruikt voor ‘sociale huurwoningen’. 

Belangrijkste kenmerken

• Maximale huurprijsgrens/duurzaamheidsmaatregelen: Vanaf 2024 worden alle woningen in het middensegment gewaardeerd via het Woningwaarderingsstelsel. De grens van het puntenstelsel wordt verhoogd van 141 naar 186 punten. Het energiecertificaat speelt een grotere rol. Hoge energielabels krijgen meer punten en een energielabel E, F of G zorgt voor minpunten. Ook het puntenstelsel voor kamers is aangepast. De bedoeling van de wet is dat huurprijzen flink omlaag gaan. Vice versa werkt het niet. Als de maximale toegestane huurprijs stijgt door de nieuwe puntentelling mag de huur alleen omhoog volgens de regels voor de jaarlijkse huurverhoging.

• Bescherming tegen huurverhogingen: Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert er soms ook iets voor bestaande contracten. Huurders kunnen naar de Huurcommissie met een te hoge huur, te hoge servicekosten of achterstallig onderhoud. Voorheen moest dit binnen zes maanden, maar bij nieuwe contracten kan de huur ook na zes maanden nog door de Huurcommissie getoetst worden.

• Handhaving: Het WWS is dwingend. Als verhuurders zich niet aan de nieuwe regels houden, riskeren ze vanaf 1 januari 2025 een boete. De gemeente is op grond van de Wet goed verhuurderschap bevoegd om een bestuurlijke boete op te leggen aan verhuurders die een te hoge huurprijs vragen.

• Transparantie en verantwoording: Verhuurders moeten vanaf 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling meesturen. Huurders kunnen deze berekening laten controleren door de Huurcommissie.

• Nieuwbouwinvesteringen: De Wet betaalbare huur beoogt nieuwbouwinvesteringen aantrekkelijker te maken door een tijdelijke opslag van 10% op de maximale huurprijs volgens het WWS. De woning moet in gebruik worden genomen na 1 juli 2024 en de bouw moet gestart zijn voor 1 januari 2028. Dit is aan te tonen via een afschrift uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).De nieuwbouwopslag geldt 20 jaar vanaf de datum van ingebruikname en blijft gelden bij een huurderswissel. De opslag mag niet worden toegepast bij woningen ontstaan door splitsing.

Grote impact voor verhuurders

Door de recente verhoging vermogensbelasting op verhuurde huizen en de Wet betaalbare huur wordt het een grote uitdaging om winstgevende rendementen te behouden als particuliere belegger. De maximale huurprijsgrens leidt ertoe dat je minder inkomsten kunt genereren en dat kan problematisch zijn voor verhuurders die recentelijk hebben geïnvesteerd in het opknappen of verbeteren van hun panden. De verplichting om gedetailleerd inzicht te geven in de berekening van huurprijzen betekent meer administratief werk. En met de mogelijkheid voor huurders om de huurprijs te laten controleren door de Huurcommissie, kunnen verhuurders vaker te maken krijgen met juridische procedures en controles.

Het is essentieel om de regels te begrijpen en uw strategie aan te passen zodat u blijft profiteren van uw vastgoedbeleggingen

Zorg ervoor dat panden optimaal scoren binnen het woningwaarderingsstelsel. Dit kan door verbeteringen aan te brengen die punten opleveren, zoals energiebesparende maatregelen. En overweeg verschillende huurprijs-/verkoopstrategieën: Bijvoorbeeld door te focussen op de hogere segmenten van de markt waar de WWS-regels minder impact hebben, of door woningen aan te bieden inclusief diensten die buiten de huurberekening vallen. Worst case scenario: het van het van de hand doen van deze panden zodra de zittende huurder de huur opzegt.

Vragen over de nieuwe Wet betaalbare huur of andere vragen?

Neem contact op met Pleyt Advocatuur door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 –357 311. Ook ben je na aanmelden welkom tijdens het gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.