De verkoper gaat in zee met een andere koper, kan dat zomaar?
Je hebt je droomwoning gevonden, de verkoper gaat akkoord met jouw bod maar gaat daarna in zee met een andere koper (die meer heeft geboden). Niet zo chique natuurlijk, maar is er iets aan te doen? Als advocaat in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen. In dit blogartikel een handig stappenplan om te bepalen of je de verkoper aan zijn afspraak kunt houden.
Is er een overeenkomst of niet?
Stap 1: Geldt er een vormvereiste (schriftelijk/mondeling)
De wet kan voorschrijven dat een overeenkomst schriftelijk moet zijn voordat deze geldig is. Dit is het geval bij de aankoop van een woning door een particuliere koper of de verkoop van een woning door een particuliere verkoper. De wetgever heeft dat bepaald om consumenten te beschermen tegen overhaaste beslissingen. Voor ander vastgoed dan woningen en bij professionele kopers/verkopers is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing; een mondelinge afspraak is dan voldoende.
Realiseer je als particuliere koper/verkoper dat de koop pas definitief is zodra de koopovereenkomst is ondertekend (en de drie dagen bedenktijd zijn verstreken).
Niet te vroeg juichen dus!
Stap 2: Check of er overeenstemming is over de belangrijkste punten
Een overeenkomst ontstaat door aanbod en aanvaarding. Maar bij ingewikkelde onderhandelingen is het vaak onduidelijk of er voldoende overeenstemming is. Een ‘rompovereenkomst’ kan tot stand komen als de belangrijkste punten – zoals prijs en het object – akkoord zijn. Wat de belangrijkste punten zijn, kan per situatie verschillen en hangt af van de bedoeling van partijen. Soms kan ook de leveringsdatum essentieel zijn.
Geen overeenkomst, toch verplichtingen?
Als er geen overeenkomst is, dan kun je de verkoper (logischerwijs) niet verplichten tot nakoming daarvan. Maar… er kunnen wel andere verplichtingen ontstaan, zoals een verplichting tot schadevergoeding of de verplichting tot verder onderhandelen.
Stap 3: Check of er sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen
Ook vóórdat een overeenkomst is gesloten, kunnen er verplichtingen ontstaan. Hoewel het uitgangspunt contractsvrijheid is (en dus ook de vrijheid om géén overeenkomst te sluiten) en partijen in beginsel vrij zijn om de onderhandelingen af te breken, moeten zij wel rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.
Dat kan leiden tot situaties waarin de verkoper aansprakelijk is of dat hij de onderhandelingen niet mag afbreken:
– Als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen;
– Als het gelet op de omstandigheden onaanvaardbaar is om de onderhandelingen af te breken.
Samenvattend. Kan de verkoper zomaar met een andere koper in zee gaan?
– Als er een schriftelijke koopovereenkomst is opgesteld en ondertekend, kan de verkoper zich daar niet zomaar uit terugtrekken;
– Voor professionele kopers en ander vastgoed dan woningen, geldt geen schriftelijkheidseis en is een mondelinge afspraak ook al geldig (tip: zorg wel voor voldoende bewijs);
– In de onderhandelfase (voordat de overeenkomst is gesloten) kunnen er ook verplichtingen ontstaan, afhankelijk van het gerechtvaardigd vertrouwen en de omstandigheden;
– Het gaat hier om uitzonderingssituaties. Door de rechter wordt dit met “een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf” aangenomen;
– Bij twijfel is het altijd verstandig om juridisch advies in te winnen om te bepalen of je de verkoper aan zijn afspraken kunt houden.
Wilt u de verkoper aanspreken of heeft u andere vragen over een koopovereenkomst?
Neem dan vrijblijvend contact op met onze vastgoedadvocaat door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 –357 311. Ook bent u na aanmelden welkom tijdens het gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.
