U heeft een contract getekend op basis van informatie die achteraf niet klopte. Had u de waarheid gekend, dan had u nooit getekend. Kunt u er nog onderuit? Soms wel, via een beroep op dwaling. In dit artikel leg ik uit wanneer dwaling slaagt, wanneer niet en wat er gebeurt als u het contract vernietigt.

Mr. Patricia van Dongen | Advocaat verbintenissenrecht |
Leestijd: circa 5 minuten | Bijgewerkt: 2026

Wat is dwaling?

U koopt een bedrijfspand. De verkoper vertelt dat de fundering in orde is. Een jaar later zakt de achtergevel weg. Of u neemt een onderneming over op basis van omzetcijfers die rooskleuriger blijken dan de werkelijkheid. Het gevoel is in beide gevallen hetzelfde: ik ben erin geluisd, of op zijn minst slecht geïnformeerd.

Juridisch heet dat dwaling. Artikel 6:228 BW bepaalt dat een overeenkomst vernietigbaar is als zij tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en bij een juiste voorstelling niet zou zijn gesloten.

Dwaling is een wilsgebrek. U wilde het contract wel, maar die wil was gebaseerd op een verkeerd beeld. De andere wilsgebreken zijn bedrog, bedreiging en misbruik van omstandigheden, alle drie geregeld in artikel 3:44 BW.

Het belangrijkste verschil met bedrog: bij dwaling hoeft de wederpartij u niet bewust te hebben misleid. Ook een onschuldige vergissing van haar kant kan voldoende zijn.

Op welke drie gronden kunt u zich op dwaling beroepen?

Niet elke vergissing levert dwaling op. U moet uw beroep baseren op een van de drie gronden uit artikel 6:228 lid 1 BW.

1. Een onjuiste inlichting van de wederpartij

De wederpartij heeft u iets verteld dat niet klopte. In een brochure, in een e-mail, mondeling tijdens de bezichtiging. Het maakt niet uit of zij wist dat het onjuist was. Wel moet de inlichting een rol hebben gespeeld in uw beslissing.

Er is één uitzondering: als de wederpartij mocht aannemen dat u de overeenkomst ook zonder die inlichting zou hebben gesloten, faalt het beroep.

2. Schending van de mededelingsplicht

De wederpartij heeft iets verzwegen wat zij had moeten vertellen. Zij wist, of had moeten weten, dat de informatie voor u van belang was.

Dit is in mijn praktijk de meest voorkomende grond, zeker in vastgoedzaken. Een verkoper die weet van een lekkend dak, van een lopend geschil met de buren of van een bodemverontreiniging, en daar niets over zegt, schendt zijn mededelingsplicht.

3. Wederzijdse dwaling

Beide partijen gingen uit van dezelfde onjuiste veronderstelling. Niemand misleidde niemand. U dacht allebei dat het pand een bestemming had voor bedrijfsmatig gebruik, en dat bleek niet zo te zijn.

Welke vereisten gelden naast de grond?

Een geldige grond is niet genoeg. Uw beroep moet ook door de volgende toetsen.

Causaal verband

Zonder de onjuiste voorstelling had u de overeenkomst niet, of niet op dezelfde voorwaarden, gesloten. Had u ook getekend als u de waarheid had gekend? Dan strandt het beroep.

De dwaling betreft niet alleen de toekomst

Artikel 6:228 lid 2 BW sluit dwaling uit die uitsluitend toekomstige omstandigheden betreft. U koopt een bedrijf in de verwachting dat de omzet groeit, en dat gebeurt niet. Dat is ondernemersrisico, geen dwaling.

De grens is niet altijd scherp. Een prognose die is gebouwd op onjuiste cijfers uit het verleden kan wel tot dwaling leiden. Dan dwaalde u niet over de toekomst, maar over het fundament eronder.

De dwaling komt niet voor uw eigen rekening

Ook dat staat in lid 2. Soms hoort het risico van een vergissing gewoon bij u. Bijvoorbeeld omdat u zelf deskundig bent, omdat het contract het risico uitdrukkelijk bij u legt, of omdat u nalatig onderzoek heeft gedaan.

Wie wint: de mededelingsplicht of de onderzoeksplicht?

Hier spitst het zich in de praktijk vaak op toe. De verkoper zegt: “U had het zelf kunnen ontdekken.” De koper zegt: “U had het mij moeten vertellen.”

Als hoofdregel geldt in de rechtspraak dat de mededelingsplicht voorgaat. Wist de verkoper van een gebrek en zweeg hij, dan kan hij de koper in beginsel niet verwijten dat die het niet zelf heeft onderzocht.

Maar de koper is niet vrijgesteld van alle onderzoek. Waren er duidelijke signalen, zoals vochtplekken, scheuren of een opvallend lage vraagprijs, en deed u niets? Dan kan uw beroep alsnog stranden. Een bouwkundige keuring is bij de aankoop van vastgoed geen luxe. Het is uw verzekering.

Wat gebeurt er als u het contract vernietigt?

Vernietiging heeft terugwerkende kracht (artikel 3:53 BW). De overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. Beide partijen moeten teruggeven wat zij hebben ontvangen: u het pand, de verkoper de koopprijs.

Dat is het grote verschil met ontbinding, waarbij de overeenkomst voor de toekomst eindigt.

U kunt buitengerechtelijk vernietigen door een schriftelijke verklaring aan de wederpartij (artikel 3:49 en 3:50 BW). Een rechter is daarvoor niet nodig. Betwist de wederpartij de vernietiging, dan zal uiteindelijk wel een rechter moeten oordelen of u terecht vernietigde.

Gaat het om de overdracht van een registergoed, zoals een woning of bedrijfspand, dan ligt dat ingewikkelder. Daar wil u een rechterlijke uitspraak die in de openbare registers kan worden ingeschreven.

Kan een contract worden aangepast in plaats van vernietigd?

Ja, en dat is vaak verstandiger. Artikel 6:230 BW kent twee routes.

– De wederpartij kan zelf aanbieden de overeenkomst zo te wijzigen dat uw nadeel volledig wordt opgeheven, bijvoorbeeld door een prijsverlaging. Doet zij dat tijdig, dan vervalt uw bevoegdheid om te vernietigen.

– De rechter kan op verzoek van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen in plaats van haar te vernietigen.

In de praktijk eindigen veel dwalingszaken met een aangepaste koopprijs. Niet met een teruggedraaide transactie. Dat is vaak voor beide partijen de uitkomst die het minste schade aanricht.

Wat is het verschil tussen dwaling en bedrog?

Bij bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW) heeft de wederpartij u opzettelijk misleid: met een bewust onjuiste mededeling, door bewust te zwijgen of met een andere kunstgreep.

Bedrog heeft twee voordelen. Het verweer dat u zelf onvoldoende heeft onderzocht, maakt dan in de regel weinig indruk. En bewuste misleiding is ook een onrechtmatige daad, wat de weg naar schadevergoeding opent.

Het nadeel: u moet opzet bewijzen. Dat is lastig. Daarom voer ik in de praktijk vaak beide gronden tegelijk aan: primair bedrog, subsidiair dwaling. Meer daarover leest u in mijn artikel over vernietiging wegens bedrog.

Veelgestelde vragen over dwaling

Hoe lang heb ik om de overeenkomst wegens dwaling te vernietigen?

De rechtsvordering tot vernietiging verjaart drie jaar nadat u de dwaling heeft ontdekt (artikel 3:52 lid 1 sub c BW). Wacht dus niet af. Stuur zo snel mogelijk een vernietigingsverklaring of stuitingsbrief.

Kan ik bij dwaling ook schadevergoeding krijgen?

Dwaling zelf geeft alleen recht op vernietiging of aanpassing. Schadevergoeding vereist een andere grondslag, zoals onrechtmatige daad of wanprestatie. Bij bedrog ligt die weg wel open.

Kan ik dwaling én non-conformiteit inroepen?

Ja. Bij de koop van een woning of bedrijfspand voer ik vaak beide aan. Non-conformiteit (artikel 7:17 BW) richt zich op de vraag of de zaak voldoet aan wat u mocht verwachten. Dwaling op de vraag of u bij het sluiten een juist beeld had. Welke grond het sterkst is, hangt af van de feiten.

De koopakte bevat een “as is”-clausule. Kan ik dan nog dwaling inroepen?

In beginsel wel, als de verkoper een gebrek kende en verzweeg. Zo’n clausule legt het risico van onbekende gebreken bij u. Zij ontslaat de verkoper niet van zijn plicht om bekende gebreken te melden.

Wat als ik geen schriftelijk bewijs heb van wat de verkoper zei?

Dat maakt het lastiger, maar niet onmogelijk. Getuigenverklaringen, WhatsApp-berichten, advertentieteksten en een makelaarsbrochure zijn allemaal bruikbaar. Verzamel alles voordat u de wederpartij aanschrijft.

Contract gesloten op basis van onjuiste informatie? Advocaat in Veghel

Dwaling is een krachtig middel. Maar niet elke tegenvaller is dwaling, en niet elke onjuiste verwachting geeft recht op vernietiging. Het verschil zit in de details: wat werd er gezegd, wat werd er verzwegen en wat had u zelf moeten onderzoeken?

Twijfelt u of u een contract kunt vernietigen? Neem contact op. Lees ook mijn artikelen over contractsuitleg en misbruik van omstandigheden.