Gebreken na het (ver)bouwen van een woning: wat nu? Denk aan je klachtplicht!

De bouw of verbouwing van een huis is altijd een spannend proces. Je hebt grote plannen, je ziet het eindresultaat al voor je, maar wat als het niet helemaal gaat zoals je had gehoopt? Als vastgoedadvocaat in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen. In dit blogartikel leg ik je uit wat je moet doen zodra je te maken krijgt met gebreken en schade na een verbouwing en waarom de klachtplicht zo belangrijk is.

De oplevering: een cruciaal moment

De oplevering is het moment waarop de aannemer aangeeft dat de bouw- of renovatiewerkzaamheden voltooid zijn. Volgens artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet je als opdrachtgever bij de oplevering aangeven of het werk al dan niet voldoet aan de overeenkomst.

“Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.”

Dit is dus het moment waarop je het werk moet inspecteren, eventuele gebreken ontdekken en melden, omdat het risico wordt overgedragen van de aannemer naar jou. Door ondertekenen van het procesverbaal van oplevering geef je aan dat je het werk goedkeurt (met uitzondering van de vermelde gebreken), maar dit kan dus ook stilzwijgend gebeuren. Zie ook ons blogartikel over de wijzigingen  na invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen vanaf 1 januari 2024.[1]

Wat zijn opleveringsgebreken?

Opleveringsgebreken zijn tekortkomingen of fouten die bij de oplevering van een bouwproject aan het licht komen. Dit kan variëren van slecht afgewerkte muren en lekkende kranen tot ernstige constructiefouten. Het is essentieel om deze gebreken meteen te signaleren en te rapporteren, zodat ze snel en efficiënt kunnen worden verholpen. Naast opleveringsgebreken kan er ook schade ontstaan tijdens of na een verbouwing. Denk aan beschadigde meubels, kapotte ramen of waterschade.

Tips om problemen te voorkomen

1.      Duidelijke afspraken: Leg alle afspraken met de aannemer vast in een contract. Dit voorkomt onduidelijkheden. Dit kan een aanneemovereenkomst zijn of een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst.

2.       Tussentijdse controles: Voer regelmatig controles uit tijdens de bouw om problemen vroegtijdig te signaleren.

3.     Eindinspectie: Doe een grondige eindinspectie bij de oplevering en noteer alle gebreken in een opleveringsrapport. Het is ook een optie om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.

Denk aan de klachtplicht!

In artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek staat de klachtplicht. Je moet binnen bekwame tijd nadat je het gebrek/de schade hebt ontdekt of had moeten ontdekken, klagen bij de aannemer. Het is belangrijk om dit zo snel mogelijk te doen. Hoe langer je wacht, hoe kleiner de kans dat je recht hebt op herstel of compensatie. Het is het handigste om schriftelijk te klagen, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief, zodat je bewijs hebt van je melding. Vermeld duidelijk wat de gebreken zijn, waar ze zich bevinden en waarom je vindt dat ze onder de verantwoordelijkheid van de aannemer vallen. Voeg, indien mogelijk, foto’s bij.

Belang van de opdrachtgever en opdrachtnemer

De klachtplicht is er om zowel de opdrachtgever als de aannemer te beschermen. Voor de opdrachtgever zorgt het ervoor dat gebreken snel worden aangepakt en verholpen. Voor de aannemer biedt het duidelijkheid en voorkomt het dat hij na lange tijd nog aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken die misschien door gebruik of externe factoren zijn ontstaan.

Wat gebeurt er na de klacht?

Na het indienen van je klacht zal de aannemer de gebreken moeten onderzoeken en een oplossing moeten bieden. Dit kan variëren van herstelwerkzaamheden tot compensatie in geld. Meestal staat in de aannemingsovereenkomst dat de bouwer de opleveringsgebreken zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen 3 maanden moet hebben hersteld. Als de aannemer niet wil of kan voldoen aan je klacht, heb je de mogelijkheid om juridische stappen te ondernemen. Dit kan variëren van een sommatiebrief tot een gerechtelijke procedure. Bij Pleyt Advocatuur staan we klaar om je te begeleiden en te adviseren over de beste aanpak.

Heb je vragen of hulp nodig bij opleveringsgebreken of schade na een verbouwing? Neem contact op met Pleyt Advocatuur door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 –357 311. Ook ben je na aanmelden welkom tijdens het gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel. Onze advocaat vastgoedrecht helpt je graag verder!