Klachtplicht bij gebreken na aankoop: Wat zijn je rechten en plichten?

Het kopen van een woning of bedrijfspand is een spannende, maar ook ingrijpende gebeurtenis. Na de sleuteloverdracht verwacht je zorgeloos te kunnen genieten van je aankoop. Maar wat als je na enige tijd gebreken ontdekt, zoals een lekkend dak of verborgen constructiefouten? Kun je de verkoper hierop aanspreken, of ben je zelf te laat? Dit is waar de klachtplicht een cruciale rol speelt. In dit artikel leggen we uit wat de klachtplicht inhoudt, welke stappen je als koper moet zetten en wat de gevolgen zijn als je niet op tijd klaagt. Zo weet je precies waar je aan toe bent en hoe je je rechten kunt beschermen.

Inleiding

Stel je koopt een woning of een pand, maar na de overdracht ontdek je ineens een gebrek aan het gekochte onroerend goed. Wie is daarvoor dan aansprakelijk? Kan de verkoper aansprakelijk gesteld worden en zal deze de ontstane schade moeten vergoeden? Of is dit het risico van de koper en komen de kosten voor diens rekening? Hierover ontstaan vaak geschillen. Een belangrijk criteria hierbij is wanneer het gebrek ontdekt wordt, maar nog belangrijker is wanneer dit gebrek gemeld wordt. Ofwel wanneer wordt er geklaagd over het gebrek.

Let op: dit is te allen tijde afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

De klachtplicht

De klachtplicht houdt kort gezegd in dat de koper verplicht is om na het ontdekken van gebreken aan een gekochte woning of gekocht pand binnen een redelijke termijn te melden (te klagen) aan de verkoper. Wanneer een koper niet op tijd melding maakt (klaagt) van het gebrek, loopt de koper het risico om zijn recht op bijvoorbeeld herstel of schadevergoeding te verliezen.

Verplichtingen van de koper

Vanwege de klachtplicht is de koper dus verplicht om de woning of het pand te controleren op gebreken na de aankoop daarvan. Ontdekt de koper een gebrek, dan is de koper verplicht om dit zo snel mogelijk te melden bij de verkoper. Het gaat hierbij voornamelijk om gebreken van dergelijke aard die ervoor zorgen dat de woning of het pand in een andere staat verkeert dan wat op basis van de overeenkomst verwacht mocht worden.

De klachttermijn

De wet beschermt de verkoper tegen late klachten van de koper. Daarom is het dus voor de koper belangrijk om gebreken tijdig te melden. Vanaf het moment dat de koper het gebrek ontdekt, begint de zogenaamde klachttermijn te lopen. Binnen deze termijn is de koper dus verplicht om het gebrek te melden, doet de koper dit niet dan kan hij dus zijn rechten op bijvoorbeeld herstel of schadevergoeding verliezen.

De wet spreekt voor de klachttermijn van een ‘bekwame tijd’. Er is dus geen vaste wettelijke termijn waarbinnen de melding gemaakt dient te worden. Wat een bekwame tijd is zal dan ook afhankelijk zijn van alle omstandigheden van het geval, en wordt van geval tot geval beoordeeld.

Het belang van de klachtplicht voor kopers en verkopers

Het belang van de klachtplicht kent twee kanten. Allereest beschermt het de koper van een woning of een pand tegen verborgen gebreken. Wanneer de koper een gebrek ontdekt kan deze daarvan melding maken en via die weg ofwel vragen om herstel van het gebrek ofwel schadevergoeding vorderen. Als koper heb je namelijk het recht op herstel van het gebrek of op schadevergoeding. Maar hier zitten wel grenzen aan. Een daarvan is de klachtplicht met de bijbehorende klachttermijn.

Aan de andere kant beschermt de klachtplicht indirect ook de verkoper van een woning of een pand. Met name de klachttermijn geeft bescherming aan de verkoper. De verkoper wordt namelijk beschermd in die zin dat deze niet jaren na de verkoop ineens nog aansprakelijk gehouden kan worden voor gebreken aan de verkochte woning of het verkochte pand.

Ook als ondernemer is het van belang om kennis te nemen van de klachtplicht. Op die manier weet je als ondernemer wanneer je verplicht bent om te klagen over gebreken aan aangekocht onroerend goed. De andere kant is ook van belang. Ondernemers die onroerend goed verkopen hebben er ook baat bij om kennis te nemen van de klachtplicht, op die manier zullen zij niet voor verassingen komen te staan wanneer er bij hen geklaagd wordt over een gebrek in een verkochte woning of pand.

Hoe kunnen verkopers zichzelf beschermen?

Verkopers kunnen zich beschermen tegen klachten van kopers door in de koopovereenkomst op te nemen dat de koper onderzoek naar de staat van de woning of het pand heeft uitgevoerd en dat de koper akkoord is met de staat daarvan. Ook kunnen verkopers zich beschermen door volledige en nauwkeurige informatie over de woning of het pand te verstrekken. Daarnaast is het aan verkopers aan te raden om documentatie (bijvoorbeeld foto’s of rapporten) van de staat van de woning of het pand te maken en deze te verstrekken bij de koop. Dit is de mededelingsplicht.

Op die manier wordt de kans kleiner dat de koper later nog een gebrek ontdekt en daarvan melding maakt. Een koper kan dan niet makkelijk stellen dat hij niet op de hoogte was van de staat van de woning of het pand.

Conclusie

Als verkoper van een woning heeft u een belangrijke mededelingsplicht. Dit betekent niet dat u verplicht bent om alle details over het huis te delen, maar het is wel verstandig om belangrijke informatie te verstrekken. Dit geldt met name voor gebreken of andere eigenschappen die van groot belang kunnen zijn voor de koper. Hoewel de onderzoeksplicht van de koper ook een rol speelt, weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder. Dit houdt in dat als u als verkoper weet dat er bepaalde problemen of gebreken zijn die de koper mogelijk niet zelf kan ontdekken, u deze zou moeten melden. Denk hierbij aan zaken die de veiligheid, waarde of het woongenot van de koper kunnen beïnvloeden.

Wilt u weten of de klachtplicht speelt bij uw onroerend goed of heeft u andere vragen over de klachtplicht bij koopcontracten?

Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Ook bent u welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.