Non-conformiteit en de ouderdomsclausule: wat u moet weten bij de aankoop van een woning of bedrijfspand.

Het kopen van een woning is een grote investering, maar wat als uw nieuwe huis niet aan de verwachtingen voldoet? Dit kan te maken hebben met non-conformiteit, oftewel de woning voldoet niet aan wat u mocht verwachten. Tegelijkertijd kan een ouderdomsclausule de verkoper beschermen tegen aansprakelijkheid. Als advocaat in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen over vastgoed. In dit artikel wordt uitgelegd wat de rechten en plichten van de verkoper en de koper zijn ten aanzien van non-conformiteit en de ouderdomsclausule en hoe u zich als koper of verkoper kunt beschermen.

Inleiding

Stel je koopt een woning of een bedrijfspand, maar je komt er na de koop achter dat de woning of het bedrijfspand niet voldoet aan je verwachtingen. In een dergelijke situatie zou weleens sprake kunnen zijn van non-conformiteit. Als tegenhanger hiervan zou tevens sprake kunnen zijn van de ouderdomsclausule. Maar wat is non-conformiteit en de ouderdomsclausule en wat zijn de rechten en plichten die eraan vasthangen?

Wat houdt non-conformiteit in?

Volgens de wet moet de woning voldoen aan de afspraken in de koopovereenkomst. Dit betekent dat de koper mag verwachten dat het huis geschikt is voor normaal gebruik en voldoet aan de eigenschappen die in het contract zijn vastgelegd. Wanneer een woning ernstige gebreken heeft die een normaal gebruik belemmeren – en die niet vooraf door de verkoper zijn vermeld – kan sprake zijn van non-conformiteit.

Voorbeelden van non-conformiteit

• Ernstige funderingsproblemen
• Structurele schade aan het dak
• Vochtproblemen die niet zichtbaar waren bij de bezichtiging
• Een woning die niet geschikt blijkt voor bewoning vanwege verborgen gebreken

Of het onroerend goed al dan niet aan de overeenkomst beantwoordt, moet worden afgewogen aan de hand van de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over het onroerend goed heeft gedaan. Hierbij mag de koper verwachten dat het onroerend goed de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen.

Daarnaast mag de koper verwachten dat het onroerend goed de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat in de overeenkomst is voorzien. In het geval dat het onroerend goed, voorgaande meegewogen, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan kan gesteld worden dat het onroerend goed dus niet beantwoordt aan de overeenkomst. In dat geval wordt ook wel gesproken van non-conformiteit. Non-conformiteit houdt dus kort gezegd in dat het onroerend goed niet de eigenschappen bezit die de koper op basis van de overeenkomst mocht verwachten.

In dat geval kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen en mogelijk een schadevergoeding eisen of zelfs ontbinding van de koopovereenkomst afdwingen.

Wat is de ouderdomsclausule en hoe beschermt deze de verkoper?

De ouderdomsclausule wordt vaak opgenomen in koopovereenkomsten voor oudere woningen. Hiermee geeft de verkoper aan dat de woning vanwege haar leeftijd minder garanties biedt en dat de koper eventuele gebreken als gevolg van de leeftijd van de woning op de koop toe neemt.

Dit betekent het volgende: in geval dat de verkoper een ouderdomsclausule heeft opgenomen in de koopovereenkomst, en je tekent de koopovereenkomst tekent u bewust voor deze clausule, wat betekent dat u minder snel een beroep kunt doen op non-conformiteit. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat u de verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor verouderde installaties of slijtage aan bouwmaterialen. Een ouderdomsclausule is rechtsgeldig zolang deze duidelijk en transparant is opgenomen in de koopovereenkomst en de koper hiervan op de hoogte is gesteld.

Hoe kunnen kopers zichzelf beschermen?

Als koper is het dus altijd verstandig om voor het tekenen van de koopovereenkomst, alles goed door te lezen. Let daarbij op aandachtspunten en clausules in koopovereenkomsten.  Daarnaast is het sterk aan te raden om onderzoek te doen tijdens het bezichtigen van het onroerend goed. Mocht je dingen ontdekken of heb je vragen en/of twijfels over het onroerend goed, vraag het dan na bij de verkoper. Op die manier worden mededelingen van de verkoper verworven, die uiteindelijk mee zullen spelen bij de beoordeling of sprake is van non-conformiteit of niet.

Mocht sprake zijn van onroerend goed dat niet blijkt te voldoen aan de verwachtingen, ga dan na of sprake is van non-conformiteit. In geval dat non-conformiteit speelt, is het mogelijk om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Voorkom verrassingen en neem de volgende stappen voordat u een koopcontract ondertekent:

• Lees de koopovereenkomst zorgvuldig door en let op clausules zoals de ouderdomsclausule
• Laat een bouwkundige keuring uitvoeren om verborgen gebreken vroegtijdig te signaleren.
• Vraag de verkoper expliciet naar de staat van de woning, zodat u achteraf geen verrassingen hebt.
• Win juridisch advies in als u twijfelt over de ouderdomsclausule of andere bepalingen in het contract.

Hoe kunnen verkopers zichzelf beschermen?

Verkopers kunnen zich beschermen door een ouderdomsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Hierin kunnen verschillende onderdelen worden opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn het benoemen van de leeftijd van het onroerend goed, met hierbij een koppeling dat van oudere panden natuurlijk minder verwacht mag worden dan van jonge panden. Verder is het dus belangrijk om erbij te vermelden dat vanwege de leeftijd van het onroerend goed, dus de aansprakelijkheid beperkt wordt. Hiermee kun de verkoper zich indekken tegen onvoorziene kosten.

Daarnaast draagt het opnemen van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst bij met het betwisten van non-conformiteit. Als in de koopovereenkomst vermeld staat dat het een oud pand betreft, moet dit worden meegewogen onder de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan. Wanneer een koper duidelijk wist of kon weten op basis van de koopovereenkomst, dat het een oud pand betreft, en dus dat er minder hoge verwachtingen mogen zijn, kan non-conformiteit minder snel worden vastgesteld.

Als verkoper kunt u zich indekken tegen discussies en claims over non-conformiteit door de ouderdomsclausule correct op te nemen in de koopovereenkomst. Vermeld hierin duidelijk:

• De leeftijd van de woning en de verwachte gebreken
• Dat de koper hiermee akkoord gaat en geen aansprakelijkheid kan claimen voor leeftijdsgebonden defecten
• Eventuele andere beperkingen van garantie

Vragen over uw rechten en plichten? Twijfelt u of uw woning onder de non-conformiteit valt of heeft u vragen over de ouderdomsclausule? Neem vrijblijvend contact met ons op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Ook bent u welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.