Ontbinding van een huurovereenkomst: wat verhuurders moeten weten

Het ontbinden van een huurovereenkomst is een ingrijpende stap, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Als verhuurder wil je natuurlijk dat alles volgens de regels verloopt, en dat je bij eventuele problemen de juiste stappen zet. In dit blogartikel leggen we op een begrijpelijke manier uit wanneer en hoe je een huurovereenkomst kunt ontbinden, en welke juridische aspecten daarbij komen kijken.

 

Wat is ontbinding?

Ontbinding van een huurovereenkomst betekent dat de overeenkomst wordt beëindigd vanwege een tekortkoming van een van de partijen. Een tekortkoming houdt in dat één van de partijen zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt. Dit kan bijvoorbeeld gaan om wanbetaling, overtreding van contractuele afspraken of onrechtmatig gebruik van het gehuurde. Hierbij hoeft het niet altijd te gaan om een toerekenbare fout; ook bij overmacht kan ontbinding mogelijk zijn.

 

Wetsartikel: Volgens artikel 6:265 BW geldt dat “iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”

 

Dit betekent dat niet elke overtreding direct leidt tot ontbinding. De ernst en de gevolgen van de tekortkoming spelen een cruciale rol.

 

Gronden voor ontbinding

Er zijn verschillende redenen waarom een huurovereenkomst kan worden ontbonden. Hier zijn enkele van de meest voorkomende gronden:

 

1.   Wanbetaling: Als de huurder zijn huur niet betaalt, is dit een duidelijke tekortkoming. In de regel moet er sprake zijn van een huurachterstand van minimaal drie maanden of van herhaaldelijk te laat betalen voordat de verhuurder ontbinding kan vorderen. Het is belangrijk om eerst een ingebrekestelling te sturen en de huurder een redelijke termijn te geven om alsnog te betalen.

 

Verweer: De huurder kan aanvoeren dat hij inmiddels de achterstand heeft ingelopen of dat er een verrekening of opschorting van de huur is toegepast vanwege bijvoorbeeld een niet verholpen gebrek. Dit zijn verweren waarmee de huurder de ontbinding kan proberen te voorkomen.

 

Tip voor verhuurders: Stuur altijd een ingebrekestelling waarin je de huurder een redelijke termijn (14 dagen) geeft om alsnog te betalen. Dit kan later als bewijs dienen in een juridische procedure.

 

Extra tip: Een verhuurder kan tijdige betaling van de huur stimuleren via een boetebeding. Dit is ook mogelijk bij woonruimte, maar de rechter kan een boete matigen op basis van artikel 6:2, 6:248 en 6:94 BW.

 

2.   Geen goed huurderschap: Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat de huurder de woning verwaarloost, overlast veroorzaakt, of op een andere manier de afspraken in het huurcontract niet naleeft.

 

3.     Illegale onderverhuur: Als de huurder zonder toestemming van de verhuurder de woning onderverhuurt, kan dit een reden zijn voor ontbinding.

 

4. Overtreden van wettelijke regels: Als de huurder zich niet houdt aan wettelijke verplichtingen, zoals het hebben van een vergunning voor een bepaalde bedrijfsvoering in de gehuurde bedrijfsruimte of de woning gebruiken voor illegale activiteiten, kan dit een ontbindingsgrond zijn.

 

5. Gebruik in strijd met de bestemming: Als de huurder de woning of bedrijfsruimte gebruikt voor doeleinden die niet overeenkomen met de overeengekomen bestemming (bijvoorbeeld het exploiteren van een bedrijf in een woning), kan dit eveneens een reden voor ontbinding zijn.

 

Verzuim en ingebrekestelling

Voordat je een huurovereenkomst kunt ontbinden, moet de huurder in verzuim zijn. Dit betekent dat de huurder eerst schriftelijk in gebreke moet worden gesteld en een redelijke termijn moet krijgen om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Pas als de huurder niet binnen deze termijn betaalt of het probleem oplost, is hij officieel in verzuim en kun je de huurovereenkomst ontbinden.

 

Let op: Het is altijd verstandig om, ook bij wanbetaling of andere tekortkomingen, een schriftelijke sommatie te sturen waarin je de huurder vraagt alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Dit kan later van pas komen als bewijs in een eventuele rechtszaak.

 

Hoe ontbind je een huurovereenkomst?

Er zijn verschillende manieren om een huurovereenkomst te ontbinden, afhankelijk van de situatie:

 

1.     Buitengerechtelijke ontbinding door de huurder

In sommige gevallen kan de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, bijvoorbeeld als de woonruimte door een gebrek onbewoonbaar is geworden of gevaren oplevert (art. 7:279 BW). De huurder moet dit schriftelijk doen en de verhuurder kan verplicht zijn om de schade te vergoeden die door de ontbinding ontstaat.

 

2.     Ontbinding door de rechter

 

Als verhuurder kun je meestal niet zomaar de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Je zult in de meeste gevallen een ontbindingsprocedure bij de rechter moeten starten. De rechter beoordeelt dan of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter kan daarbij een zogeheten “termijn van gratie” toekennen (art. 7:280 BW), waarin de huurder alsnog de kans krijgt om aan zijn verplichtingen te voldoen. Doet de huurder dit binnen die termijn, dan wordt het verzoek tot ontbinding afgewezen.

 

3.     Buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder

In uitzonderlijke gevallen, zoals als het gehuurde door brand is verwoest of op last van de burgemeester is gesloten (bijvoorbeeld door drugsoverlast), kan de verhuurder direct tot ontbinding overgaan zonder tussenkomst van de rechter.

 

Uitzonderingen en bijzondere ontbindingsgronden

Naast de algemene gronden voor ontbinding zijn er ook enkele bijzondere ontbindingsgronden die specifiek van toepassing zijn op de huur van woonruimten:

 

–   Gebreken: Als de woonruimte door een gebrek onbewoonbaar is of zal worden, of als het gebruik van de woonruimte gevaren oplevert, kan de huurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden (art. 7:279 BW). De verhuurder is dan verplicht om de door de ontbinding veroorzaakte schade te vergoeden.

 

–       Verwezenlijking bestemmingsplan: Een verhuurder die een verhuurde woning heeft gekocht om een bestemming uit een bestemmingsplan te realiseren, kan bij de rechter om ontbinding vragen (art. 7:281 BW). De rechter kan de overeenkomst ontbinden met ingang van een door hem te bepalen dag. De huurder heeft in dat geval recht op een schadeloosstelling.

 

Schadeloosstelling huurder

Bij beëindiging van een huurcontract via een bestemmingsplan kan de huurder een vergoeding krijgen. Als de resterende huurtijd nog een jaar of langer zou duren, heeft de huurder recht op minstens twee jaar huur als schadevergoeding. Bij minder dan een jaar: minstens één jaar huur. Artikel 7:282 BW: De verhuurder mag hiervan niet ten nadele van de huurder afwijken.

 

Conclusie

Het ontbinden van een huurovereenkomst is een proces dat zorgvuldigheid en kennis van de wet vereist. Als verhuurder is het belangrijk om te weten welke stappen je moet nemen en welke rechten je hebt. Een goed onderbouwd verzoek tot ontbinding, met een duidelijke verwijzing naar de tekortkoming van de huurder en het verzuim, vergroot de kans dat de rechter je verzoek inwilligt.

 

Bij Pleyt Advocatuur staan we klaar om je te ondersteunen bij het ontbinden van huurovereenkomsten en andere huurrechtelijke vraagstukken. Neem contact met ons op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 –357 311. Ook bent u na aanmelden welkom tijdens het gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ontbinden huurovereenkomst

–        Tekortkoming

–        Verzuim

–        Gebeurtenis rechtvaardigt ontbinding

Iedere tekortkoming (Hoeft niet toerekenbaar te zijn!), overmacht is dus geen excuus

“Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”

De gebeurtenis moet de ontbinding wel rechtvaardigen: afweging van alle feiten en omstandigheden, waaronder of, en voor welk deel, de gebeurtenis voor risico van de huurder of verhuurder moet komen.

–        Weigeren van een voorstel tot huurverhoging is geen tekortkoming, tenzij er een indexeringsclausule is overeengekomen.

o   Verweer indexering: Redelijkheid en billijkheid 6:2 6:248 bw

                        Als de indexering in de av staat: 6:233a BW

Gronden voor ontbinding

–        Wanbetaling (3 mnd. Huurachterstand of herhaaldelijk te laat betalen)

o   Verweer: Wel betaald/huurachterstand ingelopen

    Verrekening

    Opschorting (bijv. vanwege niet herstellen gebrek).. voorzichtig mee zijn!

–        Geen goed (ver)huurderschap

–        Illegaal onderverhuur

–        Wettelijke regels overtreden

–        Gebruik in strijd met de overeengekomen bestemming

>> Verhuurder kan tijdige betaling ook stimuleren via een boetebeding (kan ook bij woonruimte, maar dan vatbaar voor rechtelijke matiging: 6:2 6:248 en 6:94 BW)

Verzuim: Fatale termijn / ingebrekestelling en sommatie de huur alsnog te betalen, redelijke termijn (14 dagen)

>> Hoe dan ook is een brief met het verzoek de huur alsnog te betalen wel verstandig.

Hoe?

–        Huurder: buitengerechtelijke schriftelijke verklaring (zie uitzonderingen)

–        Verhuurder: ontbinding door de rechter

o   Uitzondering: als het gehuurde niet meer bestaat (brand) of op last van de bm gesloten (drugsoverlast)

Rechter die op ontbinding moet beslissen, kan aan de huurder een terme de grace geven (max 1 maand om aan verplichtingen te voldoen (7:280 BW) (niet verplicht)

– huurder doet dat: ontbindingsverzoek definitief afgewezen.

– huurder doet dat niet: ontbindingsverzoek na verstrijken termijn toegewezen.

 

 

 

Uitzonderingen:

 

De wet bevat twee bijzondere ontbindingsgronden voor de huur van woonruimten. De huurder heeft de mogelijkheid om door middel van een buitengerechtelijke verklaring de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer de woonruimte door een gebrek of het verhelpen daarvan (gedurende enige tijd) onbewoonbaar is of zal zijn of als het gebruik van de gehuurde woonruimte gevaren oplevert (art. 7:279 lid 1 en 2 BW). De verhuurder is in dat geval gehouden de door het eindigen van de huur veroorzaakte schade te vergoeden (art. 7:279 lid 3 jo. art. 7:210 lid 2 BW).

Een verhuurder (meestal een gemeente, projectontwikkelaar) die een verhuurde woning heeft gekocht om een daarop de krachtens een geldend bestemmingsplan liggende bestemming te verwezenlijken, kan op die grond bij dagvaarding de ontbinding van de rechter vorderen. De rechter gaat tot ontbinding van de huurovereenkomst over met ingang van een door hem te bepalen dag (art. 7:281 lid 1 BW). Wel heeft de huurder recht op schadeloosstelling, die tegelijkertijd bij de ontbinding door de rechter moet worden toegekend.

Hetzelfde geldt in het hier bedoelde geval van ontbinding voor de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd of met wie de huurovereenkomst anders op de voet van art. 7:269 BW zou zijn voortgezet. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding nog een jaar of langer zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk aan de huurprijs van twee jaren. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding minder dan een jaar zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk aan de huurprijs van een jaar. De rechter heeft de vrijheid om een hogere schadeloosstelling toe te kennen. Bij de berekening van de schade wordt niet gelet op veranderingen die kennelijk zijn tot stand gebracht om de schadeloosstelling te verhogen (art. 7:281 lid 2 BW). 

 

Van het voorgaande kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken (art. 7:282 BW).

Dagvaarding petitum

–        Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst

–        Datum vaststellen waarop het gehuurde ontruimd en verlaten dient te worden

–        Schadevergoeding (hok eindigt door ontbinding eerder dan overeengekomen: huurinkomsten misgelopen)

KG tot ontruiming

 

Vooruitlopend op een procedure tot ontbinding van de hok: Toewijsbaar als de kans groot is dat de hok zal worden ontbonden (feiten en omstandigheden)