Ontruiming van een huurwoning: Wanneer is het mogelijk en hoe gaat het in zijn werk?

Als advocaat vastgoed in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen. Ditmaal een artikel over huur naar aanleiding van een schrijnende situatie van een huurder die mogelijk ontruimd dreigt te worden. Ontruiming van een huurwoning is een van de meest ingrijpende maatregelen binnen het huurrecht. Het betekent dat de huurder, in veel gevallen op korte termijn, zijn of haar woning moet verlaten. Maar kan een verhuurder zomaar overgaan tot ontruiming? In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat ontruiming inhoudt, wanneer het mogelijk is en hoe de juridische procedure verloopt. Daarnaast belichten we enkele actuele punten van aandacht en praktijkontwikkelingen die van belang kunnen zijn voor zowel huurders als verhuurders.

 

Wat is ontruiming?

Ontruiming betekent dat de huurder (per direct) de woning moet verlaten. Dit gebeurt doorgaans via een deurwaarder, die de woning daadwerkelijk leegmaakt en soms ook de bezittingen van de huurder verwijdert of opslaat. Een ontruiming kan leiden tot ernstige consequenties voor de huurder, zoals dakloosheid en verlies van persoonlijke bezittingen.

Waarom is ontruiming zo ingrijpend? 

• De huurder kan plotseling op straat komen te staan.
• Het abrupt moeten verlaten van de eigen woning heeft vaak grote emotionele gevolgen.
• Het heeft ook financiële gevolgen. Soms komen kosten voor opslag of vervanging van inboedel aan de orde.

 

Wanneer mag een huurwoning worden ontruimd?

Een verhuurder kan niet zomaar tot ontruiming overgaan. Er moet sprake zijn van een gegronde reden en een gerechtelijk traject moet worden doorlopen. Veelvoorkomende redenen voor ontruiming zijn:

1. Huurachterstand: Structurele achterstanden, vaak van minimaal drie maanden.
2. Ernstige overlast: Denk aan structurele geluidsoverlast, vandalisme, of activiteiten zoals drugsgerelateerde praktijken.
3. Andere contractbreuken: Bijvoorbeeld illegale onderverhuur of het niet naleven van andere essentiële bepalingen in de huurovereenkomst.

 

Huurbescherming en rechterlijke toestemming

Huurders genieten in Nederland een sterke huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder niet zonder gerechtelijk vonnis kan overgaan tot ontruiming. Het verkrijgen van een dergelijk vonnis is essentieel, omdat het voorkomt dat een verhuurder onrechtmatig handelt en daarmee schadeclaims in de hand werkt.

 

Hoe verloopt de procedure bij de rechter?

1. Dagvaarding: De verhuurder start een rechtszaak bij de kantonrechter en dagvaardt de huurder, vaak gelinkt aan de ontbinding van de huurovereenkomst.
2. Zitting: Tijdens de zitting krijgt de huurder de kans zich te verweren tegen de vordering.
3. Vonnis: Indien de rechter oordeelt dat de huurder ernstig tekortschiet, volgt er een vonnis dat de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toewijst.
4. Vrijwillige ontruiming: Na betekening van het vonnis krijgt de huurder meestal een termijn (bijvoorbeeld 14 dagen) om de woning vrijwillig te verlaten.
5. Uitvoering door de deurwaarder: Als de huurder niet vrijwillig vertrekt, wordt de deurwaarder ingeschakeld om de ontruiming daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij kan, indien nodig, de politie worden betrokken voor bijstand.

 

Punten van aandacht en actuele praktijkontwikkelingen

Naast de wettelijke kaders en procedures spelen er ook enkele actuele thema’s en praktijkinzichten die relevant zijn:

1. Overlast en de Wet Aanpak Woonoverlast

De Wet aanpak woonoverlast is op 1 juli 2017 in werking getreden en biedt gemeenten extra instrumenten om woonoverlast doeltreffend aan te pakken. Een belangrijk instrument binnen deze wet is de mogelijkheid om gedragsaanwijzingen te geven. Dit houdt in dat gemeenten formele waarschuwingen kunnen uitvaardigen en specifieke gedragsregels opleggen aan huurders of bewoners die herhaaldelijk voor overlast zorgen.

In samenwerking met woningcorporaties kan deze aanpak leiden tot aanvullende maatregelen. Zo kunnen gemeenten bestuurlijke sancties toepassen of bijvoorbeeld procedures opstarten waarbij een last onder dwangsom wordt opgelegd. Deze maatregelen worden ingezet voordat er een reguliere gerechtelijke procedure volgt, waardoor er vaak sneller actie kan worden ondernomen om de overlast te beperken.

Hoewel de Wet aanpak woonoverlast de privaatrechtelijke ontruimingsprocedure zelf niet direct verandert, verhoogt hij wel de druk op zowel huurders als verhuurders. Verhuurders kunnen sneller en effectiever optreden bij signalen van overlast, terwijl huurders duidelijk te horen krijgen dat ongewenst gedrag niet getolereerd wordt. Dit kan bijdragen aan een snellere oplossing en helpt de leefbaarheid in woonwijken te waarborgen.

2. Mediation en buurtbemiddeling

Steeds vaker kiezen betrokken partijen voor mediation of buurtbemiddeling als alternatief voor langdurige en kostbare gerechtelijke procedures, vooral in gevallen van structurele overlast. Bij mediation helpt een onafhankelijke derde – de mediator – de communicatie tussen huurders, bewoners, woningcorporaties en soms ook gemeenten te verbeteren. Dit biedt de mogelijkheid om in een vroeg stadium tot een gezamenlijke oplossing te komen, nog voordat het conflict escaleert tot een juridische strijd.

3. Aandacht voor kwetsbare huurders en de ‘verwarde persoon’

Ook bij kwetsbare huurders – zoals personen met psychische aandoeningen – geldt dat een ernstige en herhaaldelijke overlast kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Recente jurisprudentie onderstreept dat het ontvangen van ondersteuning of het behoren tot een bijzondere doelgroep geen vrijstelling biedt voor het naleven van de verplichting om geen overlast te veroorzaken.

Zo heeft de kantonrechter in Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:9802) geoordeeld dat, ondanks de kwetsbaarheid van de huurder, overlast niet getolereerd kan worden. Wel kan rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden door een langere ontruimingstermijn toe te kennen – bijvoorbeeld één maand – zodat de huurder met hulp van betrokken instanties de kans krijgt om alternatieve woonruimte te vinden. Deze benadering waarborgt enerzijds de bescherming van de gemeenschap en anderzijds enige maat van flexibiliteit voor de huurder.

4. Strengere aanpak van criminele activiteiten en ondermijning

Woningcorporaties en gemeenten werken intensiever samen bij de bestrijding van criminele activiteiten in woningen, zoals drugshandel en vandalisme. Deze strengere aanpak kan leiden tot snellere en striktere maatregelen bij overlastzaken, wat de kans op gerechtelijke ontbinding en ontruiming vergroot.

Jurisprudentie

In recente jurisprudentie is extra aandacht besteed aan situaties waarin de veiligheid van de woonomgeving ernstig in het geding is. Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 18 februari 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:410). In deze zaak heeft de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet de huurwoning van [geïntimeerden] voor drie maanden gesloten nadat wapens en drugs in de woning waren aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft de verhuurder, Eigen Haard, de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

Wat deze zaak extra interessant maakt, is dat de kantonrechter in Amsterdam in eerste instantie oordeelde dat het gebruik van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Het hof kwam echter tot een andere conclusie. Volgens het hof is de inzet van deze bevoegdheid niet onaanvaardbaar, mede omdat er geen sprake was van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit. Bovendien werd een langere termijn voor ontruiming als gerechtvaardigd gezien, zodat de ordelijke afwikkeling van de zaak gewaarborgd kon worden.

Deze uitspraak benadrukt dat in gevallen van ernstige criminele activiteiten en ondermijning, krachtige maatregelen – waaronder buitengerechtelijke ontbinding – kunnen worden ingezet. De rechterlijke toetsing blijft hierbij cruciaal: de maatregelen moeten altijd worden afgewogen tegen het belang van een behoorlijke procesorde en de bescherming van de betrokken partijen. In dit specifieke geval werd geoordeeld dat, ondanks de ingrijpende aard van de maatregel, het herstel van de orde en veiligheid zwaarder woog dan de mogelijke nadelen voor de betrokken huurder.

5. Verzoek tot uitstel bij bijzondere omstandigheden

Wanneer er sprake is van ernstige persoonlijke omstandigheden, zoals ziekte of een terminale aandoening, kan het verstandig zijn een verzoek tot uitstel van de zitting in te dienen. Dit biedt de huurder extra tijd om zich voor te bereiden op de rechtszaak en eventueel alternatieve woonoplossingen te zoeken.

Jurisprudentie inzake bijzondere omstandigheden

Dit is echter afhankelijk van de situatie en het is niet zeker dat de rechter in het verzoek meegaat. Een recente uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:525) maakt duidelijk dat in uitzonderlijke situaties, ook wanneer een partij ernstig ziek is, de rechter kan besluiten dat het belang van een ordelijke en tijdige afhandeling van de zaak zwaarder weegt dan de aanwezigheid van de zieke partij tijdens de zitting. Concreet betekent dit dat als het uitstellen van de behandeling leidt tot een onaanvaardbare vertraging van de rechtsgang, de rechter kan oordelen dat de continuïteit van de procesorde voorrang heeft. Hierdoor kan de zaak alsnog worden voortgezet, zelfs als de zieke partij niet aanwezig is, om zo een zorgvuldige en efficiënte afwikkeling te garanderen.

Zelf verweer voeren bij de kantonrechter

In een kantonzaak is het niet verplicht om een advocaat in te schakelen. Huurders kunnen er zelf voor kiezen om verweer te voeren. Dit kan een voordeel zijn als de huurder bekend is met de zaak en de persoonlijke omstandigheden voldoende kan onderbouwen. Toch is het bij complexe situaties – zoals bij structurele overlast of uitgebreide huurachterstanden – vaak verstandig juridisch advies in te winnen.

Conclusie

Ontruiming van een huurwoning is een uiterst ingrijpende maatregel en geen eenvoudige beslissing. De wettelijke bescherming van huurders garandeert dat een verhuurder altijd een gerechtelijk traject moet doorlopen voordat hij tot ontruiming kan overgaan. Naast de juridische procedures spelen ook praktijkontwikkelingen – zoals de nadruk op mediatie, de strengere aanpak van criminele activiteiten en de bijzondere aandacht voor kwetsbare huurders – een rol in hoe deze zaken worden aangepakt. Of je nu als huurder geconfronteerd wordt met een dreigende ontruiming, of als verhuurder stappen wilt ondernemen, het is essentieel om tijdig en deskundig juridisch advies in te winnen.

Bent u op zoek naar deskundig juridisch advies op het gebied van vastgoed en huurrecht in de regio Veghel? Bij advocatenkantoor Pleyt zijn een advocaat vastgoed en jurist huurrecht werkzaam. Zij bieden op maat gemaakte oplossingen voor complexe huurgeschillen en vastgoedkwesties. Met een uitgebreide ervaring in de juridische aspecten van huurrecht, ontruiming en overlastzaken, adviseren zij zowel verhuurders als huurders. Of u nu geconfronteerd wordt met structurele overlast, contractuele geschillen of ontruimingsprocedures, Pleyt Advocatuur levert helder en doeltreffend juridisch advies.

Heb je vragen of wil je meer informatie over jouw specifieke situatie? Neem dan contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413  357 311. Je bent na aanmelding ook van harte welkom tijdens ons gratis spreekuur in Veghel.