De rechten en plichten van huurder en verhuurder bij woonruimte

Als je een woning gaat huren of verhuren, is het belangrijk om te weten welke rechten en plichten er gelden voor beide partijen. Een goede verstandhouding tussen huurder en verhuurder begint namelijk met heldere afspraken. Als advocaat vastgoed in Veghel schrijf ik regelmatig juridische blogartikelen. In dit blogartikel informeer ik je over de meest essentiële rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder, en geef ik praktische tips. Zo kun jij, als (potentiële) huurder of verhuurder, goed voorbereid aan een huurovereenkomst beginnen.

Ben je huurder of verhuurder in Veghel of omgeving? Dan is het belangrijk om te weten welke regels er gelden én waar je terechtkunt als er een probleem ontstaat. De afgelopen tijd zijn er meerdere nieuwe wetten ingevoerd die invloed hebben op het huurrecht. Denk aan:

• De Wet goed verhuurderschap
• De Wet vaste huurcontracten
• De Wet betaalbare huur

In dit artikel leggen we de belangrijkste punten uit over huurcontracten, huurbescherming en onderhoud. Ook vertellen we waar je terecht kunt voor professionele hulp, bijvoorbeeld bij een advocaat huurrecht, een jurist huurrecht of een advocatenkantoor huur in Veghel. 

De huurovereenkomst en de wettelijke basis

In Nederland vallen huurovereenkomsten voor woonruimte onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (met name de artikelen 201 t/m 310). In dit wetboek staan de basisrechten en -plichten voor huurder en verhuurder beschreven. Daarnaast bestaan er specifieke regelingen, bijvoorbeeld over de maximale huurverhoging, de huurtoeslag en de onderhoudsverplichtingen.

Een huurovereenkomst hoeft niet per se schriftelijk te zijn, maar dat is wel altijd aan te raden om discussies en onduidelijkheden te voorkomen. Een huurovereenkomst bevat doorgaans:

• De hoogte van de huurprijs en eventuele servicekosten
• De ingangsdatum en looptijd van de huur
• De afspraken over onderhoud en reparaties
• De regels rondom opzegging
• Eventuele huisregels (denk aan huisdieren, roken, etc.)

Tip: Het is verstandig om een modelhuurcontract te gebruiken dat is opgesteld door een betrouwbare partij, zoals ROZ, een branchevereniging van makelaars, een woningcorporatie.

Soorten huurovereenkomsten

De meeste huurovereenkomsten in Nederland zijn voor onbepaalde tijd. Dat wil zeggen dat je als huurder in principe mag blijven wonen zolang je je aan de afspraken houdt. Een verhuurder kan niet zomaar opzeggen: hij heeft altijd een wettelijk geldige reden nodig (bijv. sloop, dringend eigen gebruik of wanprestatie van de huurder).

Sinds 2016 konden verhuurders in bepaalde gevallen een contract voor maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer) aanbieden. Dit heette ‘tijdelijke verhuur’. Nu de Wet vaste huurcontracten is ingevoerd, zijn tijdelijke contracten flink beperkt. Het idee achter deze nieuwe wet is dat een vast (onbepaalde tijd) huurcontract weer de standaard moet zijn. Tijdelijke huurcontracten zijn daardoor alleen nog in uitzonderingssituaties toegestaan. Hierdoor krijgen huurders meer zekerheid dat ze niet na een korte periode weer moeten vertrekken.

Nederland heeft twee typen huurwoningen

• Sociale huur (ook wel gereguleerde huur genoemd): De prijs wordt begrensd door een puntensysteem (het Woningwaarderingsstelsel, WWS). Als je voldoet aan de voorwaarden kun je huurtoeslag aanvragen.
• Vrije sector: Als de woning te veel punten heeft (boven een bepaalde grens), valt hij buiten de sociale huur. De huurprijs is dan vrij, maar er kan wel een maximale huurverhoging per jaar gelden (meestal inflatie + een extra percentage).

Wet betaalbare huur

Met de nieuwe Wet betaalbare huur zijn de regels voor huurprijzen verder aangescherpt. Het puntensysteem (WWS) is uitgebreid, zodat ook veel middenhuurwoningen onder de gereguleerde huur kunnen vallen. Dit betekent:

• Voor huurders: Meer woningen vallen onder de huurprijsbescherming, waardoor de huur niet boven de maximale grens kan uitstijgen.
• Voor verhuurders: Je kunt niet meer vragen dan de wettelijk toegestane huur op basis van het puntensysteem. Hierdoor krijg je mogelijk minder huuropbrengst dan voorheen, zeker in het middensegment.

Tip: Ben je huurder en vermoed je dat jouw huur te hoog is? Dan kun je de Huurcommissie vragen om een huurprijstoets. Zij berekenen op basis van punten wat de maximale huur zou moeten zijn. Blijkt jouw huur te hoog, dan kan die worden verlaagd.

De rechten van de huurder

1. Huurbescherming

Een van de belangrijkste rechtsbeschermingen voor huurders in Nederland is de huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst kan opzeggen. De wet stelt dat opzegging alleen kan op grond van specifieke wettelijk toegestane redenen, zoals:

• Dringend eigen gebruik: de verhuurder wil er zelf gaan wonen.
• Grote renovatie of sloop: de woning kan niet meer bewoond worden.
• Wanprestatie huurder: bijvoorbeeld structurele overlast of maandenlange huurachterstand.

De opzegging moet altijd schriftelijk, en de huurder kan bezwaar maken. Gaat de huurder niet akkoord, dan bepaalt uiteindelijk de rechter of de opzegging terecht is. Als huurder mag je zelf altijd opzeggen tegen de afgesproken opzegtermijn in het contract (vaak één of twee maanden), tenzij er in de overeenkomst iets anders staat (bijv. een minimumperiode). Let er wel op dat je de opzegging schriftelijk doet, zodat er geen discussie kan ontstaan.

2. Recht op privacy en woongenot

Als huurder heb je recht op privacy en ongestoord woongenot. De verhuurder mag bijvoorbeeld niet zomaar zonder toestemming of aankondiging de woning binnengaan, behalve bij zeer dringende noodzaak (bijvoorbeeld een groot onderhoudsprobleem, lekkage of calamiteit). Of na duidelijke aankondiging (bijvoorbeeld voor noodzakelijk onderhoud). De verhuurder mag wel inspecties uitvoeren, maar altijd in overleg. Jij, als huurder, moet daarvoor toestemming geven of op de hoogte worden gesteld. Er is dus geen recht voor de verhuurder om onaangekondigd de woning in te komen.

3. Huurprijsbescherming

Huurders hebben ook recht op huurprijsbescherming. Het puntensysteem (in veel gevallen van toepassing bij sociale huurwoningen en sinds kort ook voor het middenhuursegment) bepaalt de maximale huurprijs van een woning. Bij vrije sectorwoningen (vaak boven de sociale-huurgrens) ligt de huurprijs in principe vrij, maar ook dan zijn er regels voor huurverhoging. Daarnaast kan een huurder bij onenigheid over de huurprijs terecht bij de Huurcommissie, een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurder en verhuurder behandelt.

4. Onderhoud en reparaties

Als huurder heb je recht op een goed onderhouden woning. De verhuurder is verplicht om groot onderhoud en structurele reparaties uit te voeren (denk aan reparatie van het dak, vernieuwing van de gevel of fundering, onderhoud aan cv-ketel, waterleidingen, gas- en elektra-installaties of het verhelpen van structurele gebreken zoals flinke lekkages of ernstige schimmel). Doet de verhuurder hier niets aan, dan kun je als huurder aankloppen bij de Huurcommissie of, in uiterste gevallen, naar de rechter stappen. Met de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente Veghel (en andere gemeenten) nu strenger optreden als de verhuurder zijn onderhoudsplicht verwaarloost.

De huurder is verplicht de woning netjes te houden en draagt zorg voor klein en dagelijks onderhoud, zoals het schoonhouden van de woning (ramen lappen, dweilen, etc.), kleine reparaties (deurklink vastzetten, lampen vervangen etc.) en het binnenschilderwerk, tenzij anders is afgesproken in het huurcontract.

Tip: Als je zelf (grote) aanpassingen wilt doen, heb je meestal toestemming van de verhuurder nodig. Denk aan het plaatsen van een nieuwe keuken of het laten leggen van een dure vloer. Leg dit altijd schriftelijk vast, zodat er later geen onduidelijkheid over ontstaat.

Wet goed verhuurderschap

Deze wet is bedoeld om oneerlijke praktijken en achterstallig onderhoud aan te pakken. De belangrijkste punten zijn:

• Verplichte fatsoenlijke omgang: als verhuurder ben je verplicht eerlijke informatie te geven, mag je niet discrimineren bij de selectie van huurders en moet je de woning in goede staat houden.
• Gemeentelijke handhaving: gemeenten kunnen eisen stellen (bijvoorbeeld een verhuurvergunning) en boetes uitdelen als de wet wordt overtreden.
• Bescherming huurder: huurders die worden achtergesteld of slecht worden behandeld, kunnen melding maken bij de gemeente.

Kortom: de Wet goed verhuurderschap maakt het makkelijker om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan de regels houden, en geeft huurders extra zekerheid.

De plichten van de huurder

1. Het betalen van de huur

De kernverplichting van de huurder is het tijdig betalen van de huur. Op de afgesproken betaaldag dien je de huur te voldoen, inclusief eventuele servicekosten. Blijft de huurder herhaaldelijk in gebreke, dan kan de verhuurder een incassotraject of ontbinding van de huurovereenkomst via de rechter in gang zetten.

2. Het gebruiken van de woning als ‘goed huurder’

Als huurder ben je verplicht de woning te gebruiken zoals een goed huurder betaamt. Dat betekent dat je de woning op een nette manier bewoont, geen schade berokkent, geen overlast veroorzaakt en je aan de huisregels houdt. Ook moet je de woning na afloop van het huurcontract in (minstens) dezelfde staat opleveren als aan het begin, behoudens normale slijtage.

3. Kleiner onderhoud

Zoals eerder genoemd, is de huurder verantwoordelijk voor klein en dagelijks onderhoud. Denk hierbij aan:

• Vervangen van lampen en het schoonhouden van filters (bijvoorbeeld afzuigkap)
• Klein schilderwerk binnenshuis
• Onderhoud van de tuin en het balkon
• Ontstoppen van afvoeren als het geen structureel probleem van het gebouw is

Ga je verbouwingen of grote aanpassingen doen? Dan heb je schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Zonder toestemming kan dit leiden tot een conflict en zelfs ontbinding van de huurovereenkomst.

4. Toestemming vragen voor onderverhuur

Veel huurovereenkomsten verbieden onderverhuur of stellen hier strenge voorwaarden aan. Wil je (een gedeelte van) de woning onderverhuren, bijvoorbeeld via Airbnb of aan een vriend, dan dien je daar in de meeste gevallen toestemming voor te vragen bij de verhuurder. Het illegaal onderverhuren van een woning kan leiden tot een boete, ontruiming of andere juridische stappen.

De rechten van de verhuurder

1. Ontvangen van de huur

De verhuurder heeft recht op tijdige en volledige betaling van de huur. Indien de huurder niet betaalt, kan de verhuurder in eerste instantie een herinnering of aanmaning sturen, gevolgd door eventueel een incassobureau of een gerechtelijke procedure.

2. Zeggenschap over onderhoudsniveaus

Hoewel de huurder recht heeft op een goede staat van onderhoud, mag de verhuurder bepalen wanneer en hoe groot onderhoud wordt uitgevoerd. Uiteraard moet de verhuurder hierbij rekening houden met de wet- en regelgeving en de redelijke belangen van de huurder (zoals overlast beperken, tijdig aankondigen, etc.).

3. Opzegging onder voorwaarden

Bij een contract voor onbepaalde tijd kan de verhuurder de huurovereenkomst alleen opzeggen op basis van de wettelijk vastgestelde opzeggingsgronden. Deze zijn vrij beperkt:

• De huurder gedraagt zich niet als een “goed huurder” (bijv. overlast, wanbetaling).
• De verhuurder wil de woning dringend voor eigen gebruik (of voor renovatie) in gebruik nemen.
• Er is sprake van een hospitaverhuur (kamerverhuur in de eigen woning) en de wettelijk verplichte opzegtermijn is verstreken.

Let wel, de verhuurder moet de opzegging ook motiveren en schriftelijk aan de huurder kenbaar maken. De huurder kan de opzegging aanvechten bij de rechter. De huurder kan bezwaar maken. Loop je als huurder in Veghel tegen onterechte opzegging aan? Schakel dan tijdig een advocaat huurrecht in die de lokale situatie kent.

4. Inspectie van de woning

De verhuurder mag tijdens de huurperiode in samenspraak met de huurder de woning betreden voor inspectie of noodzakelijk onderhoud. De verhuurder moet hiervoor echter wel tijdig aankondigen dat hij de woning wil bezoeken en een redelijk doel hebben. Zonder toestemming binnenvallen is niet toegestaan, tenzij er acuut gevaar is.

De plichten van de verhuurder

1. Onderhoud en reparaties

Een van de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder is het zorgen voor een veilige en bewoonbare woning. Groot onderhoud (dak, gevel, riolering, CV-installatie, etc.) komt voor rekening van de verhuurder. Bij achterstallig onderhoud kan de huurder in sommige gevallen een huurverlaging afdwingen (bijvoorbeeld via de Huurcommissie).

2. Beschermen van de privacy van de huurder

De verhuurder moet de privacy van de huurder respecteren en mag de woning niet zomaar betreden. Ook mag de verhuurder geen verboden cameratoezicht of andere invasieve maatregelen nemen zonder goede reden en duidelijke communicatie.

3. Niet discrimineren

Volgens de Nederlandse wet mag een verhuurder niet discrimineren op basis van bijvoorbeeld afkomst, huidskleur, geslacht, seksuele geaardheid of geloof. Ook is het niet toegestaan om te selecteren op basis van bijvoorbeeld alleenstaanden of gezinnen zonder legitieme reden. Daarnaast zijn er gemeentelijke anti-discriminatieregels om woningzoekenden te beschermen.

4. Tijdige afrekening van servicekosten

Als de huurder servicekosten betaalt voor bijvoorbeeld gas, water, elektriciteit of schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimtes, is de verhuurder verplicht jaarlijks een overzicht te geven van de werkelijke kosten. Eventuele te veel betaalde servicekosten moeten worden terugbetaald, terwijl te weinig betaalde servicekosten kunnen worden bijbetaald door de huurder.

5. Borg en oplevering

Bij aanvang van een huurovereenkomst wordt vaak een waarborgsom (borg) gevraagd, meestal gelijk aan één of twee maanden huur. Deze borg dient als zekerheid voor schade aan de woning of betalingsachterstanden. Na beëindiging van de huur en eindinspectie van de woning, moet de verhuurder de borg binnen redelijke termijn terugbetalen als er geen schade of achterstanden zijn.

Tip: Maak bij aanvang van de huur een gedetailleerde opname van de staat van de woning (inclusief foto’s) en laat deze opnemen in de huurovereenkomst. Dit voorkomt discussie achteraf.

Conflicten en oplossingen

Ondanks duidelijke afspraken kunnen er conflicten ontstaan tussen huurder en verhuurder. Voorbeelden hiervan zijn:

• Achterstallige huurbetalingen
• Schade aan de woning of achterstallig onderhoud
• Onenigheid over de hoogte van de huurprijs of servicekosten

Bij conflicten is het raadzaam om eerst in onderling overleg naar een oplossing te zoeken. Lukt dat niet, dan kan men een geschil voorleggen aan de Huurcommissie (voor sociale huur en sommige vrije sectorzaken) of aan de rechter. Een gang naar de rechter is tijdrovend en kostbaar. Probeer daarom altijd in goed overleg tot een oplossing te komen. Is dit echt niet mogelijk, schakel dan tijdig professionele hulp in. Een advocaat kan je adviseren over je rechtspositie en bijstaan tijdens een procedure. 

Advies: Neem contact op met een jurist huurrecht of advocaat huurrecht voor je een juridische procedure start. Zij kunnen je vertellen welke stappen je het beste kunt zetten. Woon je in Veghel? Kijk dan eens bij een advocatenkantoor huur in de buurt.

Samenvatting en tips

• Maak schriftelijke afspraken: Leg alle belangrijke punten vast in een schriftelijk huurcontract.
• Ken je rechten en plichten: Zowel huurder als verhuurder hebben onderhoudsverplichtingen, houd je hieraan.
• Betaal tijdig: Zorg als huurder dat de huur op tijd wordt betaald. Dit voorkomt incassokosten en mogelijke huisuitzetting.
• Voorkom achterstallig onderhoud: Verhuurder, voer groot onderhoud uit zodra dat nodig is. Zo behoud je de waarde van de woning én de tevredenheid van de huurder.
• Blijf in gesprek: Communiceer regelmatig en open over eventuele klachten of problemen. Vroegtijdig contact kan escalatie voorkomen.
• Schakel op tijd professionele hulp in: Soms kan een juridisch adviseur, mediator of de Huurcommissie helpen bij het vinden van een oplossing.

Conclusie

De Nederlandse huurmarkt heeft de laatste tijd veel veranderingen ondergaan. Met de invoering van:

• De Wet goed verhuurderschap: meer controle op eerlijk en netjes verhuren.
• De Wet vaste huurcontracten: tijdelijke contracten zijn streng beperkt, waardoor onbepaalde tijd weer de norm is.
• De Wet betaalbare huur: uitbreiding van de huurprijsbescherming naar de middenhuur, waardoor meer woningen onder het puntensysteem vallen.

Het huren en verhuren van woonruimte brengt voor beide partijen een pakket aan rechten en plichten met zich mee. Een goede verstandhouding begint met duidelijke afspraken en respect voor elkaars belangen. De huurder heeft recht op bescherming en een goed onderhouden woning, terwijl de verhuurder recht heeft op tijdige betaling en correct gebruik van de woning. Bij geschillen is het slim om eerst te proberen in onderling overleg tot een oplossing te komen.

Door duidelijk en transparant te zijn, creëer je als verhuurder een betrouwbare en professionele uitstraling. 

Dat leidt tot tevreden huurders die langer blijven. Als huurder biedt kennis van je rechten en plichten gemoedsrust en zekerheid. Hierdoor ga je met meer vertrouwen je huurovereenkomst aan en ontstaat er een prettige woonomgeving. Heb je toch een conflict of twijfel je over jouw rechten en plichten in Veghel of ergens anders? Neem dan contact op met een jurist huurrecht, advocaat huurrecht of een advocatenkantoor huur dat gespecialiseerd is in deze onderwerpen. Zij kunnen je adviseren over de beste aanpak, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Met deze informatie in je achterhoofd kun je als huurder of verhuurder een duurzame en conflictvrije relatie opbouwen.

Heb je vragen over jouw rechten en plichten als huurder of verhuurder in een specifieke situatie, neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze gespecialiseerde huurrecht jurist op het gebied van woninghuur door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Ook ben je na aanmelding welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel. Zo weet je zeker dat je er niet alleen voor staat!