Schadevergoedingsplicht bij meetfout NVM-makelaars: Wat zijn je rechten?

Bij het kopen van een huis wil je als koper natuurlijk weten hoeveel vierkante meters het huis heeft. Woonoppervlakte is in de regel namelijk een van de factoren die van belang is bij de beslissing tot het wel of niet kopen van een woning en de prijs die de koper bereid is daarvoor te betalen. Zeker ook omdat de prijs per vierkante meter niet voor alle woningen gelijk is. NVM-makelaars zijn verplicht de woonoppervlakte te berekenen volgens de NEN 2580-norm, maar wat als een fout toch voorkomt? Kun je in zo’n geval een schadevergoeding eisen? Als advocaat in Veghel schrijf ik regelmatig artikelen over vastgoed. In dit artikel bespreek ik de verplichtingen van makelaars, de gevolgen van meetfouten en de juridische mogelijkheden voor kopers.

 

NEN-normen

Om kopers te kunnen verzekeren dat ze weten om hoeveel vierkante meters het gaat, heeft de ledenraad van de NVM bepaald dat alle meetgegevens voor woningen gebaseerd, en zo nodig gecorrigeerd, dienen te zijn op basis van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’. Dit betekent dat NVM-makelaars verplicht zijn om de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ toe te passen, en om in de verkoopinformatie van een huis de netto-woonoppervlakte (ook wel: de gebruiksoppervlakte) te vermelden. Aspirant-kopers mogen derhalve vertrouwen op de opgegeven gebruiksoppervlakte. Wanneer een andere meetmethode is gebruik voor de meting, dan moet dat uitdrukkelijk worden vermeld in de verkoopinformatie.

 

Aansprakelijkheid bij foutieve woonoppervlakte

Een NVM-makelaar kan juridisch aansprakelijk worden gesteld als hij een woning verkeerd meet en deze foutieve informatie verstrekt aan een potentiële koper. Volgens de rechter is het misleiden van kopers onrechtmatig. Kopers mogen vertrouwen op de verkoopinformatie, en een verkeerd opgegeven woonoppervlak kan juridische consequenties hebben voor de makelaar.

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig tegenover een aspirant-koper wanneer de makelaar niet de zorgvuldigheid in acht neemt die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mogen worden verwacht. Daarvan kan onder andere sprake zijn wanneer de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van een woning. En waarvan de makelaar moet begrijpen dat dergelijke informatie voor de koper bij de beslissing tot koop van belang kunnen zijn. Hieronder valt dus het verkeerd vermelden van het woonoppervlak van een woning. Volgens de rechter is het vermelden van een aannemelijk hoger woonoppervlak dan het netto woonoppervlak van de woning een vorm van onrechtmatig handelen tegenover de koper. Bij de beoordeling of de makelaar door het geven van onjuiste of misleidende informatie over het woonoppervlak onrechtmatig heeft gehandeld, is het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen van belang.

Volgens de rechter heeft de NVM de toepassing van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ verplicht gesteld omdat derden (lees: kopers) erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij de verkoop wordt vermeld juist is. Er moet in beginsel op de inhoud van de verkoopdocumenten van een woning kunnen worden vertrouwd. Het behoort dan ook tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat er bij kopers verwachtingen worden gewekt, gebaseerd op de verkoopdocumenten, waarvan later blijkt dat daarvoor geen grond bestaat. Ofwel, dat de koper onjuiste verwachtingen heeft, op basis van de verkoopdocumenten. In het bijzonder valt de vermelde woonoppervlakte hieronder omdat die gegevens voor potentiële kopers in het algemeen van groot belang is bij het vormen van een beslissing tot aankoop. De meetinstructie dient immers tot bescherming van de belangen van aspirant-kopers.

De ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers mogen ontlenen aan de verkoopinformatie, zoals de vermelde woon- of gebruiksoppervlakte. Aspirant-kopers moeten ervan uit kunnen gaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten volgens de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’, en dus de daadwerkelijke oppervlakte van de woning is. Dit kan anders zijn wanneer de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de makelaar, eventueel samen met andere omstandigheden van het geval, een reden hadden gegeven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

De koper kan een makelaar aansprakelijk stellen als:

• De vermelde woonoppervlakte niet overeenkomt met de werkelijkheid.
• De koper aantoonbaar schade heeft geleden door de foutieve meting.
• Er geen reden was voor de koper om te twijfelen aan de juistheid van de opgegeven woonoppervlakte.

In geval dat de NVM-makelaar onrechtmatig heeft gehandeld tegenover een aspirant-koper, bestaat voor de aspirant-koper de mogelijkheid om de NVM-makelaar aansprakelijk te stellen en om daarbij een schadevergoeding te vorderen.

 

Wel een meetfout, geen schadevergoeding

Niet elke meetfout leidt automatisch tot een schadevergoeding. Wanneer een kleine afwijking in het aantal vierkante meters niet tot een andere uitkomst had geleid, is het maar de vraag of de makelaar aansprakelijk kan worden gesteld. In een zaak bij de rechtbank Amsterdam ging het om een verschil van drie vierkante meter. De kopers wilden de makelaar aansprakelijk stellen voor onrechtmatig handelen, en vorderde een schadevergoeding. Maar de rechter oordeelde dat ervan uit wordt gegaan dat de kopers de woning ook bij het uitblijven van het gestelde onrechtmatig handelen, voor hetzelfde geld zouden hebben gekocht. De rechter acht het niet aannemelijk dat er schade is geleden bij de kopers. Mede omdat het gaat om een geringe afwijking, en omdat de kopers door een grote verbouwing in korte tijd 200.000 EU winst hebben kunnen maken op de woning. Omdat de kopers de vraagprijs fors overboden hebben, oordeelt de rechter dat ervan uit wordt gegaan dat de kopers de woning ook hadden gekocht indien ze wisten dat de woning drie vierkante meter kleiner was.

Hieruit kan dus geconcludeerd worden dat wanneer er geen schade wordt geleden door de kopers, dat de makelaar minder snel aansprakelijk kan worden gesteld en daardoor geen schadevergoeding verschuldigd is. 

 

Voorkom problemen: Laat zelf een meting uitvoeren

Om jezelf als koper te beschermen tegen het risico dat je een woning koopt die in werkelijkheid kleiner is dan wat de documenten zeggen, is het aan te raden om altijd zelf een meting te (laten) doen. Op die manier weet je zeker wat je precies koopt, en kun je beter beslissen wat je daarvoor wilt betalen. Hierdoor kan een conflict voorkomen worden. Daarnaast kan juridisch advies inwinnen natuurlijk nooit kwaad. Elk geval is anders en hoe het nu precies zit met jouw zaak zal afhangen van de verschillende omstandigheden en factoren die spelen. Lees voor meer informatie ook ons artikel over aandachtspunten en clausules in koopovereenkomsten.

 

Wil je weten of er een meetfout speelt bij de aankoop van jouw vastgoed of heb je andere vragen over meetfouten in de praktijk? Neem dan gerust vrijblijvend contact op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Ook ben je welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.