Snippergroen en het Didam I en II-arrest: wat je moet weten bij vastgoedtransacties

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad nadere eisen geformuleerd over de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van onroerende zaken (zoals snippergroen) door overheidslichamen. Op 17 november 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een zaak over de verkoop van snippergroen. Deze uitspraak biedt belangrijke inzichten in de toepassing van het Didam-arrest en de verkoopprocedures voor gemeentelijk grondbezit. In dit artikel leggen we uit wat snippergroen is, hoe het Didam-arrest hierop van toepassing is en welke implicaties dit heeft voor vastgoedtransacties.

Wat is snippergroen?

Snippergroen verwijst naar kleine stukken grond die vaak van ondergeschikt belang zijn voor de openbare ruimte en doorgaans eigendom zijn van de gemeente. Deze grondstukken maken geen deel uit van de gemeentelijke groene infrastructuur en hebben een minimale openbare betekenis. Gemeenten kunnen snippergroen verkopen, maar dienen daarbij specifieke regels en beginselen te volgen, zoals vastgelegd in het Didam-arrest.

De casus van 17 november 2023: verkoop van snippergroen

Tussen verschillende percelen van huiseigenaren ligt een stuk grond van ongeveer 14 vierkante meter. In het verlengde daarvan ligt nog een strook die uitkomt op de openbare weg. Beide stukken grond zijn eigendom van de gemeente, die het aanmerkt als ‘snippergroen’. In 2021 start de gemeente met een snippergroenproject, en stelt het een nieuwe nota Snippergroen beleid vast. Tijdens een informatieavond werden verschillende grondgebruikers uitgenodigd, maar één belanghebbende werd niet geïnformeerd. Deze persoon wilde de grond kopen of huren om een brandgang te creëren en gevelonderhoud te kunnen uitvoeren. De gemeente gaf echter de voorkeur aan verkoop aan andere eigenaren.

Het oordeel van de rechter: toepassing van het Didam-arrest

Volgens de rechter betreft het hier een privaatrechtelijke transactie, waarbij de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Het Didam-arrest, dat in 2021 door de Hoge Raad werd uitgesproken, legt vast dat overheidslichamen transparant moeten handelen bij de verkoop van onroerend goed.

De regels volgens het Didam-arrest

Het Didam-arrest formuleert enkele belangrijke regels voor de verkoop van onroerend goed door overheden:

• Openbaarheid: De verkoopprocedure, inclusief selectiecriteria en tijdschema, moet vooraf bekendgemaakt worden.
• Gelijke kansen: Potentiële kopers moeten de mogelijkheid krijgen om mee te dingen.
• Objectieve criteria: De selectie moet plaatsvinden op basis van vooraf vastgestelde, objectieve en redelijke criteria.

Criteria uit het Didam-arrest

Volgens het Didam-arrest is een overheidslichaam verplicht om bij de verkoop ruimte te bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de verwerving van de te verkopen onroerende zaak. Bij meerdere gegadigden moet het overheidslichaam (rekening houdend met toekomende beleidsruimte) criteria opstellen hoe kopers worden geselecteerd. Hierbij moet de overheid een passende mate van openbaarheid realiseren, bij onder andere: de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Deze verplichtingen gelden niet als vooraf vaststaat dat er op grond van objectieve toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerkging komt voor de aankoop. Als dat zo is dan moet het overheidslichaam het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken, zodat iedereen daar kennis van kan nemen, en het moet motiveren waarom (volgens de criteria) vooraf vaststaat (of redelijkerwijs mag worden aangenomen) dat er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Een uitzondering geldt wanneer er objectief slechts één serieuze gegadigde is.

In dat geval moet de gemeente vooraf kenbaar maken waarom slechts één koper in aanmerking komt. In deze zaak heeft de rechter geoordeeld dat de gemeente correct heeft gehandeld en terecht heeft vastgesteld dat er maar één serieuze gegadigde was.

Relevantie van het Didam-arrest voor vastgoedtransacties en ondernemers

Het Didam-arrest is zeer relevant voor ondernemers die betrokken zijn bij vastgoedtransacties. Het kan namelijk zomaar voorkomen dat je als ondernemer vastgoed gaat kopen, dat grenst aan snippergroen. In dat geval is het van belang dat je als ondernemer weet wat je rechten zijn, op het moment dat de gemeente besluit om snippergroen te gaan verkopen. De besproken zaak van 17 november 2023 van de rechtbank Den Haag en ook zeker het Didam-arrest, geven inzicht in de rechten van verkopers en de regels voor gemeenten.

Door als ondernemer te weten waar de gemeente zich aan moet houden bij de verkoop van snippergroen, weet je wat je kunt verwachten, en kun je jezelf voorbereiden. Vragen die je jezelf kunt stellen:

• Is het snippergroen naast jouw vastgoed te koop?
• Past de aankoop binnen je budget?
• Welke gevolgen heeft de koop voor je huidige vastgoed?

Door hier tijdig over na te denken, kun je je goed voorbereiden op een eventuele aankoop.

Bescherming tegen oneerlijke verkooppraktijken

Bij snippergroenverkoop bestaat altijd het risico dat procedures niet correct worden gevolgd. Om dit te voorkomen, is het belangrijk om:

• Op de hoogte te zijn van je rechten en de geldende regelgeving.
• Proactief te controleren of de gemeente openheid biedt over de verkoopprocedure.
• Tijdig juridische hulp in te schakelen bij vermoeden van onregelmatigheden.

Op die manier kun ben je er op tijd bij als iets niet volgens de regels gaat, en kun je vroegtijdig hulp inschakelen, zodat verdere schade beperkt kan blijven.

Didam-II Arrest: Belang van transparantie bij grondtransacties

Na het eerste Didam-arrest bleven er belangrijke vragen onbeantwoord. Het Didam-II-arrest van de Hoge Raad biedt nu de nodige verduidelijkingen over de toepassing van de Didam-regels. Hoewel overeenkomsten die in strijd zijn met deze regels geldig blijven, kunnen benadeelde partijen aanspraak maken op schadevergoeding. Dit onderstreept het belang van transparantie en zorgvuldigheid in het proces van grondtransacties.

Overheden, waaronder gemeenten moeten:

• Vooraf duidelijke en objectieve selectiecriteria opstellen en deze tijdig publiceren. Dit voorkomt juridische complicaties en stelt marktpartijen in staat om bezwaren te uiten.
• Wanneer slechts één serieuze gegadigde is, moet de keuze volledig en objectief gemotiveerd en openbaar worden gemaakt.
• Marktpartijen de gelegenheid bieden om bezwaar te maken.

Door transparantie en zorgvuldigheid te waarborgen, kunnen onterecht handelen en schadeclaims worden beperkt, wat de rechtszekerheid versterkt en het vertrouwen in de overheid bevordert. Het Didam-II-arrest benadrukt het belang van een zorgvuldig proces bij overheidsbeslissingen. Daarnaast kan juridisch advies inwinnen natuurlijk nooit kwaad. Elk geval is anders en hoe het nu precies zit met jouw zaak zal afhangen van de verschillende omstandigheden en factoren die spelen.

Waarom een advocaat vastgoed inschakelen?

Het kopen of huren van snippergroen kan complex zijn, vooral vanwege de juridische regels die hierop van toepassing zijn. Een ervaren advocaat vastgoed kan je adviseren over je rechten en plichten. Deze professional helpt bij het beoordelen van de verkoopprocedure en controleert of de gemeente zich aan de wet- en regelgeving houdt.

Advocaat koop en verkoop van snippergroen

Of je nu snippergroen wilt kopen of ander vastgoed wilt verkopen, het inschakelen van een gespecialiseerde advocaat koop biedt uitkomst. Deze advocaat begeleidt je door het proces, onderhandelt met de gemeente en zorgt ervoor dat je goed voorbereid de transactie ingaat.

Ben je actief in de regio Veghel en zoek je juridische hulp bij de aankoop van snippergroen? Onze advocaat in Veghel staat klaar om je te ondersteunen. Met lokale kennis en ervaring bieden we deskundig advies en begeleiding bij vastgoedtransacties. Neem gerust vrijblijvend contact op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Je bent ook van harte welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel. Zo kun je goed geïnformeerd de juiste keuzes maken bij vastgoedtransacties met snippergroen.