Meer regulering, minder woningen: de paradox van de Wet Betaalbare Huur

De vastgoedmarkt is in rep en roer sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024. Wat begon als een goedbedoelde poging om de huurprijzen in het middensegment te reguleren, lijkt nu een averechts effect te hebben. In plaats van meer betaalbare huurwoningen, zien we juist een massale verkoop van woningen door verhuurders. Het resultaat? Een afnemend aanbod en mogelijk stijgende huurprijzen in de vrije sector – precies het tegenovergestelde van wat de wet beoogde.

Middenhuur onder het Woningwaarderingsstelsel: een zegen of een vloek?

De nieuwe wetgeving brengt het middenhuursegment (€ 752,33 – € 1.021 per maand) onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), een systeem dat voorheen enkel gold voor sociale huurwoningen. Dit moet huurders beschermen, verduurzaming stimuleren en nieuwbouw aantrekkelijker maken.

Dat klinkt als een nobel streven, maar in de praktijk blijkt het anders uit te pakken. Cijfers van het Kadaster tonen aan dat vastgoedbeleggers in het tweede kwartaal van 2024 maar liefst 12.000 huurwoningen verkochten – een stijging van 4.700 ten opzichte van vorig jaar. Institutionele beleggers volgen ditzelfde patroon. De reden? Een onrendabele exploitatie door de aangescherpte huurprijsregulering en bijkomende fiscale lasten.

Verplicht vaste contracten: flexibiliteit uit de markt geperst

Naast de Wet Betaalbare Huur zorgt de nieuwe Wet vaste huurcontracten voor grote onrust onder verhuurders. Waar zij voorheen konden inspelen op de markt met tijdelijke contracten, zijn zij nu verplicht om direct een vast huurcontract aan te bieden.

Dit zorgt ervoor dat verhuurders minder snel bereid zijn hun woning te verhuren, omdat ze geen controle meer hebben over hun eigendom.

Tel daarbij op:

• De verhoogde overdrachtsbelasting naar 10,4% voor beleggers;
• De geplande aanscherping van de box 3-heffing in 2025;
• Hogere onderhouds- en verduurzamingskosten zonder voldoende rendement.

Het gevolg? Een verstikkende cocktail van juridische en fiscale maatregelen die verhuurders ontmoedigt en het aanbod in de middenhuur drastisch verkleint.

Verlies van rendement: uitponden als enige optie

Voor veel verhuurders en vastgoedinvesteerders is het simpel: de rek is eruit. De Nederlandse Bank berekende een rendementsverlies van 20% tot 30% in steden als Amsterdam. Hierdoor is uitponden – het verkopen van huurwoningen – voor velen de enige rendabele optie.

Was deze massale uitstroom van huurwoningen voorzien? Of heeft de wetgever de impact van deze maatregelen onderschat?

Huurrecht: bescherming voor de huurder, maar wat met de verhuurder?

Als vastgoedadvocaat in Veghel zie ik dagelijks hoe het huurrecht in Nederland primair gericht is op de bescherming van huurders. Maar wat met de verhuurder? Zij dragen immers bij aan de huurwoningvoorraad en de economie. Toch lijkt Den Haag weinig oog te hebben voor hun belangen.

De huidige wetgeving maakt het vrijwel onmogelijk om vastgoed op een rendabele manier te verhuren. Dit zet niet alleen particuliere beleggers onder druk, maar jaagt ook institutionele investeerders weg. Is dit werkelijk de manier om de huurmarkt gezond te maken?

Tijd voor een herziening: balans tussen huurder en verhuurder

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de woningmarkt toegankelijker te maken, maar lijkt nu juist de schaarste te vergroten. De oplossing? Meer evenwicht tussen huurders- én verhuurdersbelangen. Alleen dan kan er een stabiele en duurzame huurmarkt ontstaan.

Heb je vragen over de nieuwe Wet betaalbare huur en de impact op jouw vastgoedportefeuille of andere vragen? Neem contact op met Pleyt Advocatuur door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 –357 311. Ook ben je na aanmelden welkom tijdens het gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.