Waarom het cruciaal is om een huurovereenkomst voor een horecagelegenheid altijd door een jurist te laten controleren

Als huurrecht jurist in Veghel schrijf ik regelmatig juridische artikelen over huur. Ditmaal een artikel over huurovereenkomsten voor horecagelegenheden. Het starten van een horecazaak is voor veel ondernemers een belangrijke stap. Van het vinden van de juiste locatie tot het uitwerken van het bedrijfsconcept, elk detail moet zorgvuldig worden overwogen. Eén van de meest cruciale documenten in dit proces is de huurovereenkomst. Het is van groot belang dat dit document goed wordt gecontroleerd voordat het wordt ondertekend. Dit artikel legt uit waarom het essentieel is om een huurovereenkomst voor een horecagelegenheid altijd door een gespecialiseerde jurist te laten controleren, en hoe het verwaarlozen van deze stap kan leiden tot onvoorziene juridische en financiële risico’s.

Wat is een 290-bedrijfsruimte?

In artikel 7:290 BW wordt gespecificeerd welke typen bedrijfsruimten onder deze categorie (middenstandsbedrijfsruimten) vallen. Dit zijn:

1. Kleinhandelsbedrijven (zoals winkels)
2. Restaurants en cafés
3. Afhaal- en besteldiensten
4. Ambachtsbedrijven
5. Een publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering of dienstverlening

Veel horecagelegenheden, zoals restaurants, cafés en afhaalrestaurants, vallen onder dit artikel, mits er een direct toegankelijk publiek gedeelte is waar klanten worden bediend. Dit is belangrijk, want een 290-bedrijfsruimte biedt de huurder meer huurbescherming dan bijvoorbeeld een kantoorruimte of magazijn (artikel 7:230a BW).

Toch is er regelmatig verwarring over de vraag of een pand daadwerkelijk onder artikel 7:290 BW valt. Deze onduidelijkheid kan leiden tot conflicten tussen huurders en verhuurders. In zulke gevallen kan een huurrechtadvocaat helpen om de juiste juridische interpretatie te bepalen, waarbij rechterlijke uitspraken (jurisprudentie) een belangrijke rol spelen.

Waarom huurbescherming bij een 290-bedrijfsruimte essentieel is

Een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte valt onder een ander huurregime dan bijvoorbeeld een kantoorruimte. Dit betekent dat de huurder meer rechtsbescherming geniet. De belangrijkste voordelen in een notendop:

• Minimale huurperiode van 5 jaar (met verlenging tot 10 jaar)
• Verhuurders kunnen niet zomaar opzeggen
• Bescherming tegen onredelijke huurverhogingen

Tussentijdse opzegging en uitzonderingen

De wet biedt via artikel 7:301 BW de mogelijkheid om een huurovereenkomst van 2 jaar of korter aan te gaan voor een 290-bedrijfsruimte. In deze gevallen vervallen de beschermingsregels van artikel 7:290 BW. Dit betekent dat de huurder geen recht heeft op verlenging of bescherming bij opzegging.

Let hier goed op bij het ondertekenen van een huurovereenkomst: als u akkoord gaat met een korte huurperiode, dan verliest u mogelijk uw huurbescherming!

De locatie: het fundament van een horecazaak

Voor de oprichting van een horecagelegenheid is de keuze van de juiste locatie van essentieel belang. Vaak wordt een geschikte locatie aangeboden door vastgoedketens of via horecamakelaars. In eerste instantie lijkt alles goed te zitten, maar zodra de huurovereenkomst ter tafel komt, blijkt dit vaak een stuk ingewikkelder dan verwacht. Huurovereenkomsten voor horecalocaties kunnen vol staan met bepalingen die ongunstig zijn voor de huurder, vooral als het gaat om de voorwaarden die niet direct zichtbaar zijn voor de ondernemer zonder juridische kennis.

De onredelijke bepalingen in de huurovereenkomst

Huurovereenkomsten voor horecalocaties kunnen vaak bepalingen bevatten die niet in het voordeel van de huurder werken. Dit kan variëren van onrealistische huurstijgingen, restricties op verbouwingen of veranderingen aan de locatie, tot beperkingen in het type horecagelegenheid dat er mag worden geëxploiteerd. Dergelijke bepalingen kunnen het voor de huurder moeilijk maken om de locatie optimaal te gebruiken of kunnen leiden tot onverwachte kosten en verplichtingen.

Vaak wordt door verhuurders of hun vertegenwoordigers aangegeven dat de aangeboden huurovereenkomst een standaarddocument is, wat betekent dat het moeilijk is om wijzigingen aan te brengen. Dit kan de huurder in een lastige positie plaatsen, aangezien de voorwaarden onredelijk kunnen zijn zonder dat de verhuurder bereid is om deze aan te passen.

Een aantal voorbeelden van onredelijke bepalingen die in sommige huurovereenkomsten voor horecalocaties kunnen staan, zijn:

• Vooruitbetaling van het totale jaarbedrag aan huur: In sommige gevallen wordt de huurder verplicht om het volledige jaarlijkse huurbedrag vooraf te betalen. Dit kan een grote financiële last vormen voor de ondernemer, vooral als de zaak zich nog in de opstartfase bevindt en het nog niet duidelijk is of de onderneming rendabel zal zijn.

• Verantwoordelijkheid voor brandveiligheidsvoorzieningen: De huurovereenkomst kan bepalingen bevatten die de huurder verplichten om zelf brandveiligheidsvoorzieningen te onderhouden, te verbeteren en aan te passen. Dit terwijl de huurder van tevoren niet kan weten of deze voorzieningen daadwerkelijk voldoen aan de wettelijke eisen, of dat er onverwachte kosten zullen ontstaan om aan de normen te voldoen.

• Herstel van gebreken en structurele elementen: In sommige gevallen legt de verhuurder de verantwoordelijkheid voor het herstel van gebreken en het onderhoud van structurele elementen (zoals het dak, de fundering of de gevel) bij de huurder. Dit kan de huurder zwaar belasten, omdat hij mogelijk geen controle heeft over de staat van deze elementen bij aanvang van de huur en het herstel hiervan vaak aanzienlijke kosten met zich meebrengt.

• Verplichting om inventaris aan te schaffen: Een andere bepaling kan zijn dat de huurder verplicht wordt om de bestaande inventaris te kopen als hij de horecalocatie na een jaar wil blijven huren. Dit kan de huurder in een moeilijke positie plaatsen, omdat hij mogelijk niet goed weet of de inventaris in de eerste plaats geschikt is voor de bedrijfsvoering en of de waarde ervan overeenkomt met de gevraagde prijs.

Het belang van juridisch advies

Het is van groot belang om huurovereenkomsten voor horecagelegenheden door een gespecialiseerde jurist te laten controleren. Juridisch advies kan helpen om de bepalingen in de huurovereenkomst te begrijpen en om ongunstige voorwaarden te identificeren. Een jurist kan de huurovereenkomst beoordelen en voorstellen doen voor aanpassingen die de belangen van de huurder beter beschermen.

In veel gevallen kan een jurist ook helpen bij het onderhandelen over de voorwaarden van de huurovereenkomst, zodat de huurder niet onterecht wordt benadeeld. Dit kan variëren van het aanpassen van huurstijgingen tot het herzien van de voorwaarden voor onderhoud, verbouwingen en het gebruik van de locatie.

De gevaren van het niet laten controleren van een huurovereenkomst

Het niet laten controleren van een huurovereenkomst door een jurist kan leiden tot serieuze juridische en financiële gevolgen. Zelfs als het lijkt alsof de huurovereenkomst redelijk is, kunnen er bepalingen in staan die later problematisch blijken te zijn. Een aantal potentiële risico’s bij het niet laten controleren van een huurovereenkomst:

• Onrealistische huurverhogingen: Sommige huurovereenkomsten bevatten bepalingen die jaarlijkse huurverhogingen toestaan die boven het marktgemiddelde liggen, wat financieel problematisch kan zijn voor de huurder.

• Beperkingen op verbouwingen of aanpassingen: De verhuurder kan restricties opleggen aan verbouwingen of andere aanpassingen die de huurder wil doorvoeren om de locatie geschikt te maken voor de beoogde horecagelegenheid. Dit kan de bedrijfsvoering belemmeren.

• Beperkingen in het gebruik van de locatie: Er kunnen bepalingen in de huurovereenkomst staan die het type horecagelegenheid beperken of bepaalde bedrijfsactiviteiten verbieden, wat de flexibiliteit van de ondernemer kan inperken.

• Juridische en financiële risico’s: Onredelijke of onduidelijke bepalingen kunnen leiden tot juridische conflicten, die niet alleen tijd en geld kosten, maar ook de operationele continuïteit van de zaak in gevaar kunnen brengen.

Altijd juridische hulp inschakelen

Het is van groot belang dat ondernemers die een horecazaak willen starten, hun huurovereenkomst altijd door een juridisch expert laten controleren. Dit biedt niet alleen bescherming tegen onredelijke voorwaarden, maar helpt ook om juridische valkuilen te voorkomen. Door een jurist in te schakelen, kunnen huurders er zeker van zijn dat hun belangen goed worden behartigd en dat de huurovereenkomst hen niet onterecht beperkt.

Een jurist kan helpen bij het identificeren van problematische bepalingen, het onderhandelen over betere voorwaarden en het zorgen voor een evenwichtige overeenkomst die zowel de belangen van de huurder als de verhuurder respecteert.

Conclusie

De huurovereenkomst is een van de belangrijkste documenten bij het starten van een horecagelegenheid. Een huurovereenkomst voor een horecagelegenheid is juridisch complex en bevat vaak bepalingen die niet altijd in het voordeel van de huurder zijn. Vooral als uw horecapand onder artikel 7:290 BW valt, geniet u van extra huurbescherming, maar alleen als u goed op de hoogte bent van uw rechten en plichten.

Het is dus essentieel dat de horeca huurovereenkomst goed wordt gecontroleerd om onverwachte risico’s te vermijden. Het laten controleren van de huurovereenkomst door een jurist biedt niet alleen juridische zekerheid, maar helpt ook om de ondernemer te beschermen tegen onredelijke bepalingen die de bedrijfsvoering kunnen belemmeren. Door zorgvuldig juridisch advies in te winnen, kunnen ondernemers met een gerust hart hun nieuwe horecazaak starten zonder zich zorgen te maken over ongunstige contractuele verplichtingen.

Wilt u uw huurovereenkomst laten controleren, of wilt u dat wij helpen bij het onderhandelen van voorwaarden? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op door te mailen naar info@pleyt-advocatuur.nl of te bellen naar 0413 – 357 311. Ook bent u na aanmelding welkom tijdens ons gratis spreekuur op ons kantoor in Veghel.